Impôts > IFI > IFI : les biens imposables

Quels sont les biens soumis à l'IFI ?

Sont soumis à l'IFI :

• les biens et droits immobiliers ;
• les parts et actions de sociétés ou d'organismes.

Les biens et droits immobiliers

Par bien immobilier, on entend un immeuble par nature : construction fixée au sol à perpétuelle demeure avec le caractère de "véritable bâtiment" ou construction ne pouvant être déplacée. Les bâtiments en construction sont également pris en compte pour leur valeur au 1er janvier.
Ainsi, les simples constructions, non fixées au sol ou pouvant être facilement déplacées, ne sont pas imposables.

L'affectation du bien est sans incidence : ainsi, cela peut être une résidence principale ou secondaire, un bien à usage professionnel, un bien locatif, etc.

Les propriétés non bâties sont aussi imposables à l'IFI : terrains à bâtir, terres agricoles, pâtures, bois et fôrets, étangs, mines, ... L'affectation du terrain est encore une fois sans incidence.

Les droits immobiliers sont également retenus dans l'assiette de calcul de l'IFI : droits démembrés (nue-propriété, usufruit), droit d'usage (hors concession dans un cimetière), droit du preneur d'un bail à construction, servitudes, ...

Les biens et droits immobiliers doivent être détenus directement.
La détention est considérée comme directe même lorsque les biens et droits sont détenus par l'intermédiaire d'une société ou organisme sans personnalité morale (société en participation par exemple) ou société immobilière de co-propriété. En effet, la transparence fiscale de ces sociétés permet d'imposer personnellement les propriétaires détenteurs des parts.

Les droits démembrés et droit d'usage ou d'habitation

La pleine propriété est constituée par la nue-propriété et l'usufruit.

Un bien démembré signifie que le bien n'est pas détenu en pleine propriété par une ou plusieurs personnes : la propriété est éclatée.
En cas de démembrement, la nue-propriété et l'usufruit sont détenus par des personnes différentes.

En matière d'IFI, l'usufruitier doit déclarer le bien  pour sa valeur en pleine propriété : le nu-propriétaire n'a rien à déclarer à l'IFI.
Si l'usufruit ne porte que sur une partie du bien, la valeur à déclarer est calculée au prorata de cette part.

Toutefois, cette règle comporte de nombreuses exceptions dans lesquelles la valeur déclarée par l'usufruitier est limitée à la seule valeur de l'usufruit et la valeur de la nue-propriété est déclarée par le nu-propriétaire :

• l'usufruitier est une personne morale ;
• l'usufruitier est le conjoint survivant lorsque le défunt avait des descendants ;
• l'usufruitier est le conjoint survivant non divorcé et non séparé de corps qui ne bénéficie d'aucun legs ou donation ;
• le nu-propriétaire est le conjoint survivant après réduction de la part réservataire des ascendants leur attribuant l'usufruit ;
• l'usufruit forcé du conjoint survivant lorsque le défunt avait des enfants d'une première union ;
• le démembrement est issu de la vente de la nue-propriété (et le vendeur conserve l'usufruit), sauf si l'acquéreur est un héritier de fait ("ab intestat"), un ancien donataire, un parent, un époux ou si la vente est une donation déguisée.
• le démembrement est issu d'un don ou legs de la nue-propriété à l'Etat, une collectivité ou une fondation d'utilité publique (et le donateur conserve l'usufruit)

Le droit d'usage ou d'habitation est assimilé à l'usufruit : il doit donc être déclaré à l'IFI dans les mêmes conditions.

Les parts et actions

La valeur nette des parts et actions de sociétés ou d'organismes est imposable à l'IFI pour la fraction correspondant à des biens et droits immobiliers qu'ils détiennent directement ou indirectement.

Les parts non imposables

Sont exclus de la base d'imposition de l'IFI :

• les biens et droits immobiliers affectés à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;
• les parts de sociétés ou d'organismes dont l'activité principale est industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale si le foyer détient moins de 10 % du capital et des droits de vote.
  L'exonération ne peut s'appliquer si un membre du foyer contrôle ces sociétés ou organismes ou s'il s'en réserve la jouissance.
• les droits de certains organismes de placement collectif si le foyer détient moins de 10 % des droits et si l'actif de l'organisme est composé de moins de 20 % de biens et droits immobiliers ;
• les actions de sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC) si le foyer détient moins de 5 % du capital et des droits de vote.
• les parts de sociétés ou d'organismes non dotés de la personnalité morale (dans ce cas, les biens et droits sont détenus directement par le contribuable et imposés comme tel) ;
• les parts ou actions d'entreprises solidaires d'utilité sociale.

Les biens exonérés d'IFI

3 types de biens ne sont pas imposables à l'IFI :

• les actifs professionnels : actifs affectés à une activité professionnelle ;
• les bois et forêts ;
• les biens ruraux loués à long terme.