Evaluation du patrimoine imposable à l'IFI

L'ensemble du patrimoine immobilier est soumis à l'IFI : biens et droits immobiliers, parts ou actions représentant des biens et droits immobiliers (plus de détails sur les biens imposables à l'IFI).
Mais comment déterminer la valeur de ces biens, sur laquelle sera calculé l'IFI ? La valeur principale retenue est la valeur vénale réelle.

Valeur vénale au 1er janvier

Pour déterminer le montant de l'impôt sur la fortune immobilière, la valeur du patrimoine retenue est la valeur au jour du fait générateur de l'impôt, soit le 1er janvier de chaque année.

C'est au redevable d'estimer cette valeur lors de sa déclaration IFI, qui pourra faire l'objet d'un contrôle fiscal par la suite.

Valeur vénale réelle = prix de vente estimé

La valeur vénale réelle correspond au prix "normal" que l'on pourrait obtenir en cas de cession du bien (ou de l'ensemble de biens) au 1er janvier, compte tenu de toutes ses caractéristiques et des prix du marché.
La valeur vénale correspond à la valeur du bien libre de toute occupation : un engagement de location peut réduire cette valeur.

La notion de valeur réelle est au centre de l'estimation du patrimoine : toute estimation forfaitaire pourrait ainsi engendrer une estimation erronée de la valeur vénale du patrimoine.

Abattement pour la résidence principale

Un bien occupé par le redevable au titre de son habitation principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Voir les critères de la résidence principale.

Attention, l'abattement ne s'applique pas si la résidence principale (RP) appartient à une société civile ou d'investissement, et ce même si le redevable est l'actionnaire princivépal, car la détention doit être directe.

En revanche, il s'applique si la RP est détenue sous forme de parts de sociétés leur attribuant un droit de propriété direct.

Si les membres d'un même foyer fiscal, redevables conjointement de l'IFI, occupent plusieurs logements au titre de leur habitation principale, l'abattement ne pourra s'appliquer qu'à un seul logement.
En revanche, deux époux imposés distinctement à l'IFI (voir les conditions) pourront chacun en bénéficier pour leur résidence principale.

Si la propriété de la RP est démembrée, c'est en principe à l'usufruitier de la déclarer pour son IFI : il peut dans ce cas bénéficier de l'abattement de 30 %. Mais si sa valeur est répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire (voir les différents cas), l'abattement sera attribué à celui qui l'occupe (et appliqué sur la valeur de sa part dans la RP).

Biens mis en location

Les conditions de location doivent être prises en compte dans l'évaluation des biens soumis à l'IFI.

Par exemple, le prix de cession des biens agricoles est moindre lorsqu'ils sont loués par bail à long terme : un abattement pour indisponibilité est appliqué au prix de vente. Cet abattement doit donc aussi être conservé pour la détermination de la valeur vénale.

Calcul de la base imposable des parts et actions

En cas de détention de parts et actions, seule la fraction correspondant à des biens et droits immobiliers est retenue dans le calcul de l'IFI.
Cette fraction est déterminée de la manière suivante :

Fraction imposable des parts et actions =
Valeur des parts et actions x (Valeur vénale réelle biens et droits immobiliers + fraction de la valeur des parts représentatives de ces biens) / Valeur vénale réelle de tous les actifs de la société.

Cette règle s'applique que les actifs soient situés en France ou à l'étranger, directement ou indirectement.

Actifs cotés en bourse

Lorsque le redevable détient des actifs cotés en bourse (français ou étrangers), il peut choisir de retenir une des valeurs suivantes pour l'intégrer dans son patrimoine immobilier :

Dernier cours connu au 1er janvier : dernière cotation de l'année précédente ou valeur inscrite sur le relevé au 31 décembre de l'année précédente si les titres sont placés sur un compte-titres ;
Moyenne des 30 derniers cours précédant le 1er janvier (30 derniers jours de séance).