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Résidence principale : plus-value exonérée sous conditions

Les plus-values immobilières sont soumises à l'impôt sur le revenu, sauf dans certains cas.
La cession de la résidence principale est un des cas d'exonération. Mais des critères doivent être respectés pour bénéficier de cette exonération.

Résidence principale exonérée : définition et étendue

La résidence principale se définit par le lieu où réside le propriétaire de manière habituelle et effective.

Résidence principale = résidence habituelle et effective

Une résidence est habituelle si vous y résidez la majorité de l'année, c'est à dire plus de 6 mois.
Une résidence est effective si vous y résidez réellement, qu'il ne s'agit pas d'une résidence temporaire.

En résumé, une résidence est dite habituelle et effective si elle représente votre lieu d'habitation principal et durable.

Résidence + dépendances

L'exonération concerne la résidence principale au sens large : lieu d'habitation + dépendances immédiates et nécessaires.
Le lieu d'habitation et les dépendances doivent former un tout indissociable : la vente touche donc l'ensemble de ces parties (même si les acquéreurs sont distincts et que les cessions n'ont pas lieu le même jour, tant que le délai est normal).

Pour les biens vendus comme terrains à bâtir, les dépendances sont les locaux, stationnements utilisés par le propriétaire, cours, passages.

Pour les biens bâtis, les dépendances sont constituées par tous les terrains autour du bien.
Les garages situés à moins de 1 km de la résidence principale sont inclus dans les dépendances immédiates et nécessaires, tout comme les chambres de bonnes situées dans le même immeuble que l'habitation principale.

Cas particuliers

Dans tous les cas, la condition de résidence principale doit être respectée.

Logement de fonction :
Si vous possédez un logement de fonction mais que votre famille réside (de manière habituelle et effective) dans un autre logement, celui-ci est considéré comme votre habitation principale pouvant prétendre à l'exonération de plus-value.

Logement à usage privé et professionnel :
L'exonération ne concerne que les logements à usage d'habitation. Toutefois, elle s'applique à un logement qui ne constitue que le domicile commercial d'une entreprise ou dont l'activité ne nécessite pas d'aménagement spécifique.
Dans les autres cas, l'exonération ne s'applique qu'à la part de la plus-value représentant la partie privative du logement.

Démembrement de la propriété :
L'exonération diffère selon les cas :

1. l'usufruit ou la nue-propriété sont détenus par la même personne (pleine propriété jusqu'à la vente) : la plus-value est exonérée même si la cession ne concerne que l'usufruit ou la nue-propriété ;
2. l'usufruit et la nue-propriété sont détenus par des personnes différentes et le bien constitue la résidence principale de l'usufruitier : l'exonération ne s'applique qu'à la part de plus-value correspondant à l'usufruit ;
3. l'usufruit et la nue-propriété sont détenus par des personnes différentes et le bien constitue la résidence principale de tous : la plus-value est exonérée en totalité.

Péniches et bateaux :
En principe, une péniche ou un bateau ne donne pas droit à l'exonération car ils ne sont pas considérés comme des biens immobiliers. Toutefois, la plus-value serait exonérée si :

1. la péniche ou le bateau constitue la résidence principale du propriétaire ;
2. il ne navigue pas : il est utilisé uniquement en point fixe ;
3. il est assujetti à la taxe foncière des propriétés bâties.

Exonération de plus-value : quelles conditions ?

Résidence principale du propriétaire

Le bien cédé doit constituer la résidence principale du propriétaire lui-même (celui qui vend).
Cela signifie que l'exonération ne peut pas s'appliquer si le bien constitue la résidence principale d'autres personnes : locataires, ascendants, descendants (même s'ils sont rattachés au foyer fiscal du propriétaire), ...

Si le propriétaire est associé d'une société immobilière détenant sa résidence principale, l'exonération ne porte que sur la part correspondant à la résidence principale de l'associé et sur la quote-part revenant à cet associé.

Résidence principale au moment de la vente

Le propriétaire doit vivre dans le logement jusqu'au jour de la cession.
Par conséquent, un bien qui a constitué dans le passé l'habitation principale d'un propriétaire (mais qui ne l'est plus) ne peut pas être exonéré, même si le bien est occupé par un membre de sa famille.
L'exonération est également refusée si le propriétaire revient vivre dans le logement juste avant la vente.

Toutefois, cette règle n'est pas exécutée de manière stricte : il existe plusieurs dérogations qui permettent de bénéficier de l'exonération.

Dérogations à la règle "Habitation principale au jour de la cession"

Occupation jusqu'à la mise en vente : le propriétaire est exonéré s'il a occupé le bien jusqu'à sa mise en vente à condition que 1/ la cession ait lieu dans un délai normal (estimé à 1 an mais variable selon les circonstances) et que 2/ il n'ait pas été occupé par une autre personne durant cette période.

Cession d'un bien en construction suite à une mutation professionnelle, une invalidité, un décès ou une séparation : exonération à condition que le ou les cédant(s) prouvent que 1/ le bien était destiné à leur habitation principale, 2/ la cession est motivée par une mutation, une invalidité de 2e ou 3e catégorie, le décès du conjoint ou la séparation et 3/ il ne sont pas propriétaires du logement qu'il occupent pendant la construction.

Cession suite à une séparation (divorce, rupture de pacs ou séparation de concubins) : la plus-value est exonérée même si le propriétaire n'habite plus dans le logement à condition qu'il soit encore occupé par son ex-conjoint jusqu'à la mise en vente. L'exonération peut s'appliquer même s'il est propriétaire de son nouveau logement.

Occupation par le futur acquéreur : lorsque le bien est occupé par le futur acquéreur qui a signé le compromis de vente, la plus-value est exonérée si 1/ la convention d'occupation est intégrée à la vente et 2/ l'acte de vente définitif est signé dans un délai normal.

Le propriétaire est incarcéré : si le bien constituait sa résidence principale avant son incarcération, la plus-value est exonérée à condition que le bien n'ait pas été mis en location.