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La constitution d'une SCI

Une SCI, Société Civile Immobilière, est avant tout une société, comme son nom l'indique. Elle est donc soumise aux mêmes règles générales, établies par les statuts de la SCI.

Une SCI peut être créée par des personnes physiques ou morales.
Le nombre d'associés est au minimum de 2 (comme toutes les sociétés).

Le capital de départ

Le montant du capital est fixé par les associés qui créent la SCI. L'emprunt peut être l'autre source de financement. La répartition entre apports et emprunt s'apprécie librement par les associés. Le capital peut également être libéré progressivement.

Si le but de la SCI est de transmettre ses parts, mieux vaut dans ce cas opter pour un capital de départ important afin de réduire la plus-value. En effet, la plus-value est calculée par la différence entre la valeur de cession et la valeur d'achat des parts. La valeur d'achat correspond au capital investi dans la SCI. S'il est trop faible, la plus-value sera élevée.

Les statuts de la SCI

Les statuts de la SCI peuvent être rédigés par un notaire mais ce n'est pas une obligation s'il n'y a pas d'apport d'immeuble.
Les statuts doivent être rédigés par écrit.
La faiblesse de la règlementation applicable aux SCI rend les statuts d'autant plus importants car les règles qui encadrent la SCI seront essentiellement celles inscrites dans les statuts. La loi oblige simplement le gérant à établir un rapport de gestion chaque année et de le fournir aux associés.
De ce point de vue, il est souvent judicieux de ne pas rédiger soi-même les statuts.
En outre, les statuts devront être très clairs, notamment sur :

• le gérant : sa désignation, ses pouvoirs, sa qualité d'associé ou non, sa révocation, etc.
• les associés : leur état civil, leurs droits et devoirs, les conditions d'entrée de nouveaux associés, règles en cas de décès ou départ d'un associé, etc.
• l'objet social : cadre général de l'activité de la SCI. Il est très important car il déterminera l'application ou non de certaines règles juridiques.
• le siège social ;
• la durée de la SCI ;
• le fonctionnement de la SCI : fréquence des assemblées générales, mode de consultation des associés, etc.

Le coût de la création

La création d'une SCI peut coûter plus ou moins cher selon si les statuts sont rédigés par un professionnel (avocat ou notaire) ou par les associés eux-mêmes. Le coût peut donc varier d'environ 1 500 € selon l'option choisie.
Les frais d'immatriculation au CFE et de publication sont obligatoires et coûteront environ 300 €.
Des frais d'enregistrement au service des impôts pourront éventuellement se rajouter.