( Ajout/Modification : 10/04/2017 )

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Plafonds de loyers en loi Duflot

Si vous investissez dans un bien via la nouvelle loi de défiscalisation Duflot, vous ne pourrez pas fixer le montant du loyer comme bon vous semble.
Pour bénéficier de la réduction d'impôt Duflot de 18 %, vous devrez impérativement respecter les plafonds de loyers, variables selon la localisation géographique du logement. Plus la zone est tendue (l'offre de logements locatifs est inférieure aux nombre de personnes recherchant une location), plus le plafond est élevé.

Plafonds 2013

Plafonds 2014

Les plafonds applicables en 2014 ont été augmentés de 1,2 % par rapport à 2013.

Plafonds 2015

Les plafonds de loyer applicables pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er janvier 2015 sont les suivants :

Plafonds 2016

Les plafonds de loyer applicables pour les baux signés à compter du 1er janvier 2016 sont les suivants :

Les plafonds de loyer sont hors charges (loyer HC) et par mètre carré (loyer par m²).

La loi Pinel prend en compte la superficie du logement dans la détermination des plafonds de loyers. C'est pourquoi, ces plafonds doivent être multipliés par un coeffic

La loi Duflot prend en compte la superficie du logement dans la détermination des plafonds de loyers. C'est pourquoi, ces plafonds doivent être multipliés par un coefficient pour obtenir le plafond final.
Le coefficient multiplicateur est 0,7 + 19 / S, où S est la surface du logement.
Le coefficient s'arrondit à 2 chiffres après la virgule et ne peut excéder 1,2. 

Plafond de loyer final = plafond de loyer x (0,7 + 19 / S)

Maintien des plafonds pendant 3 ans

Dans un courrier du 19 décembre 2013, la Ministre Cécile Duflot vient de demander aux préfets de ne pas augmenter les plafonds de loyers pendant les 3 prochaines années pour stabiliser le marché et accroître la confiance des investisseurs dans ce type de bien. Le dispositif Duflot peine en effet à démarrer, les constructions de logements n'étant pas à la hauteur des espérances avec 30 000 constructions, soit 25 % de moins que les estimations.
La loi Duflot est encore trop floue pour motiver les investisseurs et les zones d'incertitudes trop grandes dont les différents plafonds (loyers et ressources des locataires) qui peuvent fluctuer rendant difficiles les prévisions à long terme.

Exemple de calcul des plafonds de loyer

Soit un appartement de 50 m² situé en zone A Bis.
Le calcul du plafond de loyer applicable en 2014 est le suivant :

• Coefficient multiplicateur = 0,7 + 19 / 50 = 1,08
  
• Plafond par m² = 1,08 x 16,72 = 18,06 €
• Plafond de loyer total = 18,06 x 50 = 903 € de loyer mensuel maximum

Conséquence du plafonnement des loyers en loi Duflot

Le plafonnement des loyers est un élément crucial à prendre en compte dans son choix d'investissement. Ce choix émane d'un résultat positif gain / coût.
Or les coûts (prix d'achat en grande partie) sont plus faciles à anticiper que les gains, qui peuvent considérablement varier selon l'emplacement du bien, la zone, le type de bien, l'agencement, la facilité à trouver un locataire, le risque d'impayés, etc.
Faire le choix d'investir dans un bien immobilier Duflot suppose donc que les gains attendus seront supérieurs au coût final de l'opération. Les gains sont essentiellement constitués des loyers : plus ils sont importants, plus l'investissement est rentable. Or en loi Duflot, les loyers, autrement dit les gains, sont plafonnés. Par conséquent, ce plafonnement influera grandement sur le prix d'achat du bien, qui ne devra pas être déconnecté des plafonds de loyers. Dans le cas inverse, l'investissement sera plus difficilement rentable.
Calculez donc bien les revenus fonciers maximum selon chaque plafond et comparez les résultats avec les coûts d'acquisition. Vous ferez votre choix selon les différents taux de rentabilité.