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Investissement Duflot : l'avis des professionnels

Déjà 3 mois que la nouvelle loi sur l'investissement locatif est entrée en vigueur. Que pensent les professionnels de l'immobilier du dispositif Duflot ?
On s'en souvient, la plupart ne misait pas gros sur le succès et l'intérêt de cette loi de défiscalisation en raison notamment du coup de rabot des plafonds de loyer, 20 % en dessous des plafonds précédents applicables en loi Scellier. Et la baisse du plafonnement des niches fiscales de 18 000 à 10 000 € en 2013, dans lequel est intégrée la Duflot, n'a pas arrangé les choses.
La rentabilité d'une part (baisse des loyers) et le plafonnement des avantages fiscaux d'autre part (réductions d'impôt moins importantes) ne présageaient pas un avenir glorieux à la Duflot, si l'on se fiait aux craintes émises par les promoteurs et autres professionnels du bâtiment dans le neuf avant l'application de la loi.
Ils ne sont finalement pas si mécontents ...

Plafonds de loyer Duflot : plus hauts que prévu !

Les plafonds de loyer de la loi Duflot devaient être 20 % inférieurs au prix du marché et nettement plus faibles que ceux de la loi Scellier.
La baisse est finalement moins rude grâce au coefficient multiplicateur : il est multiplié au plafond de loyer calculé à partir du barème, ce qui hausse son niveau.
Ce coefficient est égal à  : 0,7 + 19 / Surface. Il dépend donc de la surface du bien : plus la surface est petite, plus le coefficient est élevé.
Par conséquent, l'écart de loyer Duflot / Scellier est moindre pour un studio que pour un appartement de 60m².
Plus l'appartement est petit, plus le coefficient est élevé. Cela a pour but de limiter davantage les loyers des petites surfaces, plus enclin à proposer des prix élevé au mètre carré.
Mais attention, le coefficient est limité à 1,2 : pour les appartements de 38 m² et moins, le coefficient sera toujours de 1,2.
A l'inverse, le coefficient n'augmente plus le plafond de loyer à partir de 63 m² (le coefficient devient inférieur à 1) et il en diminue même le plafond !

Alors si vous craignez un revenu foncier trop faible car vous avez investi dans un petit appartement, vous pouvez très bien en acheter 2 ! Ce n'était pas possible avec la Scellier, qui limitait l'avantage fiscal à un seul bien, vous pouvez désormais investir dans deux biens Duflot.

Exemple de plafond de loyer en loi Duflot

Soit un bien de 40 m² situé à Toulouse (agglomération de plus de 250 000 habitants). Il convient donc d'appliquer le plafond de loyer de la zone B1 : 9,88 €.
Le coefficient multiplicateur est : 0,7 + 19 / 40 = 1,175.
Le plafond de loyer applicable à ce logement est donc : 9,88 x 1,175 = 11,609 €.
Rappelons qu'en loi Scellier, le plafond de loyer en zone B1 était de 13,51 €.
Grâce au coefficient, la différence de plafond entre les deux lois est inférieure à 20 % : 13,51 * 80 % = 10,808 < 11,609.
Le loyer maximal sera de : 11,609 x 40 = 464 € (arrondi) au lieu de 540 € en loi Scellier, soit un écart de loyer 76 € représentant 14 % de moins (et non 20 %).

Soit un bien de 60 m² situé dans la même ville.
Le coefficient multiplicateur est : 0,7 + 19 / 60 = 1,016.
Le plafond de loyer applicable à ce logement est donc : 9,88 x 1,016 = 10,038 €.
Le loyer maximal sera de : 9,60 x 60 = 602 € (arrondi) au lieu de 810 € en loi Scellier, soit un écart de loyer 208 € représentant 25 % de moins.

En conclusion, si on privilégie des petits logements, la baisse des plafonds de loyer pourrait être compensée par la hausse du taux de réduction à 18 % (13 % en loi Scellier). 

La rentabilité dépendra du prix d'achat et du lieu de l'investissement

Etant donné que les loyers et les ressources des locataires sont plafonnées, les gains le seront aussi ! Par conséquent, plus le prix d'achat sera intéressant, c'est à dire pas trop élevé par rapport à la surface, plus la rentabilité sera importante.
Pour faire baisser les prix d'achat, il faudra choisir des quartiers ou villes où l'inflation immobilière n'a pas explosé.
L'essentiel est d'acheter au bon prix : le prix d'achat doit correspondre aux loyers applicables dans la région (imposés par la loi). Si vous achetez un bien (qui plus est d'une superficie importante) trop cher dans une zone où le plafond de loyer est bas, la rentabilité sera plus faible. Vous ne pourrez pas adapter le montant du loyer au prix d'achat (et éventuellement au remboursement du prêt immobilier). Vous devrez donc adapter le prix d'achat du bien Duflot au niveau de loyer et aux ressources des locataires imposés.

De plus, la location sera plus facile dans des coins moins prisés par la Scellier, qui n'ont donc pas été inondés de logements locatifs.
Si l'investissement Duflot est réalisé dans une zone où les besoins locatifs existent réellement, les locataires voudront garder leur logement avec un loyer modéré (puisque plafonné par la loi). Le choix de locataires avec des revenus moindres (plafonnement des ressources) ne devrait donc pas être un obstacle à la rentabilité.

Enfin, évitez les places où les loyers sont encore trop élevés (Paris, Côtes d'Azur) car la différence entre le loyer règlementaire et le prix de marché sera trop grande.