( Ajout/Modification : 03/10/2017 )

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Loi Pinel / Duflot : les différences

La loi Duflot mise en place le 1er janvier 2013 a été remplacée par le dispositif Pinel au 1er septembre 2014 (article 5 du projet de loi de finances 2015).

Cette nouvelle loi Pinel ne révolutionne pas l'investissement locatif défiscalisant mais améliore la Duflot, très critiquée par les professionnels de l'immobilier et les investisseurs. Elle vise à corriger les points contestés et accroître la flexibilité.

Investissement Pinel : les points clés à retenir

La loi Pinel repose sur le même principe que la Duflot :

  1. vous investissez dans un bien locatif ;
  2. vous vous engagez à le louer pendant une durée minimale ;
  3. vous bénéficiez d'une réduction d'impôt.

Comme tout avantage fiscal, la réduction d'impôt Pinel s'accompagne de conditions :

  • Conditions sur le bien : localisation, bien neuf, ...
  • Conditions sur la location : vous ne pouvez pas louer à tout le monde et à n'importe quel prix (plafonds de loyer, plafonds de ressources des locataire, etc).


Durée d'engagement Pinel

La "durée d'engagement" signifie que vous vous engagez à louer le bien X années en contrepartie de la réduction d'impôt. Par conséquent, vous ne pourrez disposer librement de votre bien qu'au terme de cet engagement. Toutes les lois de défiscalisation imposent une location minimale.

Avec le dispositif Duflot, cette durée d'engagement était fixe (non modulable) : la durée de location minimale était de 9 ans.
Avec la loi Pinel, l'engagement est variable : l'investisseur pourra moduler la durée de location de 6 à 12 ans :

  • 6 ans
  • 9 ans
  • 12 ans

La taux de réduction sera progressif avec la durée d'engagement.


Montant de la réduction Pinel

Avec la Duflot, le taux de réduction d'impôt était toujours de 18 % pour une durée d'engagement fixe de 9 ans.

Avec la Pinel, le taux est variable selon la durée de location choisie :

  • 12 % pour 6 ans ;
  • 18 % pour 9 ans ;
  • 21 % pour 12 ans.

La réduction d'impôt est calculée sur le prix d'acquisition et répartie sur la durée d'engagement.
Les plafonds du prix d'achat global et du prix par mètre carré resteraient inchangés (à confirmer après l'adoption de la loi de finances 2015) :

  • prix d'achat limité à 300 000 € ;
  • prix limité à 5 500 € par m².

Conditions de location Pinel

Comme en Duflot, la location Pinel doit respecter certains critères :

  • le prix de location ne doit pas dépasser les plafonds de loyer en vigueur (variables selon la localisation du bien) ;
  • les locataires doivent percevoir des revenus inférieurs aux plafonds de ressources.

Par contre, la loi Duflot interdisait de louer à un ascendant ou un descendant.
C'est le grand changement de la Pinel : à compter du 1er janvier 2015, vous pourrez désormais louer à vos parents ou à un enfant.

Différences Pinel / Duflot : le tableau récapitulatif


  DUFLOT 2013 - 2014
(31 août)
PINEL 2014 (1er sept.) - 2021
Taux de la réduction d'impôt 18 % du prix d'achat 12 % du prix d'achat pour 6 ans

18 % du prix d'achat pour 9 ans

18 % du prix d'achat pour 12 ans
Durée de la réduction d'impôt 9 ans 6 ans : la réduction totale s'étale sur cette période.
Possibilité de prolonger 2 fois 3 ans, soit 12 ans max
Plafond de prix d'achat 300 000 €

5 500 € par m²
300 000 € : prix d'achat maximum retenu pour le calcul de la réduction d'impôt.

5 500 € par m²
Base de calcul de la réduction d'impôt Prix d'achat Prix d'achat du logement, limité à un plafond par m² de surface habitable, limité à 300 000 € (soit 21 % * 300 000 = 63 000 € de réduction maximum sur 12 ans)
Conditions de location - Plafond sur les loyers selon zone géographique
- Plafond de ressources des locataires
- Plafond sur les loyers selon la zone géographique
- Plafond de ressources des locataires
Zonage Zones A, A bis, B1 et B2.
Zone C non éligible
Zones A, A bis, B1 et B2 et C avec autorisation : nouveau zonage au 1er octobre 2014.
A compter de 2018 : zones A, A bis et B1.
Exemple Achat d'un appartement en loi Duflot (sur 9 ans) pour un montant de 200 000 €.

Réduction d'impôt totale (18%) = 36 000 €
Réduction sur l'impôt sur le revenu par an = 4 000 €
Même investissement (200 000 €) en loi Pinel sur 9 ans puis prolongé de 3 ans : 12 ans au total.
Réduction d'impôt totale (18 % + 3 %) =
42 000 €
Réduction sur l'impôt sur le revenu par an =
4 000 € jusqu'à la 9e année et 2 000 € de la 10 à 12e année.
Soit une différence avec la Duflot de 6 000 €.

Déclaration numéro 1408261

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