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Quelles acquisitions en loi Pinel ?

La loi Pinel ne peut s'appliquer à toutes les opérations immobilières. Seules les biens neufs ou réhabilités sont éligibles :

• logements neufs ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) ;
  
• logements non décents en vue d'une réhabilitation ou logements déjà réhabilités ;
• locaux transformés à usage d'habitation ;
• logements rénovés de façon à être assimilés à des logements neufs ;
• logements en construction.

Les conditions générales relatives à l'investissement

Acquisition à titre onéreux

Seules les acquisitions à titre onéreux (achat / vente) ouvrent droit à la réduction d'impôt.
Les acquisitions à titre gratuit (donation / succession) ne sont donc pas éligibles à l'avantage fiscal (sauf exceptions).

Acquisition seul ou à plusieurs

L'investissement peut être réalisé :

• seul ;
• ou avec son conjoint (marié ou pacsé) ;
• ou en indivision.

Mais le droit de propriété ne peut pas être démembré (usufruit / nu-propriétaire) : le démembrement annule la réduction d'impôt, sauf s'il est consécutif au décès du conjoint (soumis à imposition commune).

Imposition dans la catégorie des revenus fonciers

Les biens acquis doivent générer des revenus imposés dans la catégorie "Revenus fonciers".
La réduction d'impôt ne peut s'appliquer si le bien figure à l'actif d'une entreprise individuelle ou d'une société.

Ce principe est valable que l'acquisition soit directe ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (autre qu'une SCPI).

Les biens neufs

Qu'est-ce qu'un bien neuf ou VEFA ?

Un bien neuf est un logement :

1. dont la construction est finie ;
2. qui n'a jamais servi (usage d'habitation ou autre).

Si le bien a été loué avant l'acquisition, il ne peut plus être considéré comme neuf.

La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) consiste à acheter un bien avant la fin de la construction. L'acquéreur doit ensuite payer la fin des travaux au fur et à mesure de leur avancement, qui restent contrôlés par le vendeur (maître d'œuvre).

Les dates à respecter

La date d'acquisition du bien correspond à la date de la signature de l'acte authentique d'achat.
Pour bénéficier de l'avantage Pinel, elle doit avoir lieu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.
La date de la promesse d'achat ou de la demande de permis de construire importe peu. Elle peut donc intervenir avant le 1er septembre 2014. Seul l'acte d'achat final est déterminant.

Pour les biens VEFA, la construction doit être terminée dans les 30 mois suivant l'acte authentique d'achat, quelle que soit la date de demande de permis de construire ou d'ouverture de chantier.
La date d'achèvement est fixée lorsque le bien est habitable.
Suite à la crise sanitaire, le délai d'achèvement est prolongé de 30 mois.

Les biens réhabilités ou transformés

Les investissements défiscalisants sont souvent associés aux biens neufs. Mais cette notion s'entend au sens large car des biens anciens peuvent également prétendre à la réduction d'impôt sous certaines conditions.
2 cas de figure :

1. les biens doivent être assimilés à des logements neufs, c'est à dire répondant aux mêmes critères. C'est notamment le cas pour les logements réhabilités et les logements rénovés ;
2. les biens transformés à usage d'habitation.

Les biens en construction

Les biens que le contribuable fait construire peuvent également prétendre  la réduction d'impôt Pinel.
Ils doivent respecter les mêmes conditions et délais que les logements neufs, notamment le délai d'achèvement de 30 mois suivant l'obtention du permis de construire (+ 30 mois suite crise sanitaire).