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Les biens réhabilités dans le dispositif Pinel

Certains biens anciens sont également éligibles à la loi Pinel. Les biens réhabilités en font partie.

La réhabilitation peut être effectuée par l'acquéreur ou par le vendeur et doit réponde à des critères bien précis.
Les biens peuvent être acquis en vue d'être réhabilité ou déjà réhabilité.

Les conditions de la réhabilitation

Deux notions en matière de réhabilitation :

1. la décence ;
2. les performances techniques.

La décence

Un logement décent doit répondre à l'ensemble des 15 caractéristiques de décence (voir le décret sur les caractéristiques de décence).
Un logement est jugé non décent s'il ne respecte pas au moins 4 des 15 caractéristiques.

Les travaux de réhabilitation visent donc à rendre le logement décent, c'est à dire à remplir les 15 caractéristiques de décence.

Les performances techniques

Il existe 12 performances techniques pour un logement (voir la liste).

Un bien réhabilité sera éligible à la réduction Pinel si, avant les travaux, il ne remplissait pas au moins 6 des 12 performances techniques. En d'autres termes, il devait en avoir 6 au maximum.
Après les travaux, le logement doit fournir les 12 performances techniques.

Récapitulatif

Un contrôleur technique indépendant (architecte, ingénieur, géomètre expert, ...) doit réaliser une description du logement (et des parties communes pour une copropriété) avant et après les travaux :

• Avant : il signifie les points caractérisant la non décence et les performances techniques;
• Après : il atteste de la décence du logement et que les travaux ont permis d'obtenir au moins six performances techniques.

Les dates à respecter

L'avantage Pinel s'applique à toutes les acquisitions effectuées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.
La date d'acquisition du bien correspond à la date de la signature de l'acte authentique d'achat.
La date de la promesse d'achat n'a donc aucune importance, tout comme la date de réalisation des travaux et la demande de permis de construire.

Pour les biens acquis avant la réhabilitation, les travaux doivent être terminés avant le 31 décembre de la 2e année suivant l'acquisition (quelle que soit la date de demande de permis de construire).

Le bien ne doit pas être occupé ou utilisé :

• entre l'acquisition et les travaux pour les biens acquis avant la réhabilitation ;
• entre la réhabilitation et l'acquisition pour les biens acquis après la réhabilitation.

La preuve de l'achèvement

En théorie, l'achèvement de la réhabilitation est attesté par :

• le certificat de conformité ;
• OU le récépissé de la déclaration d'achèvement des travaux.

En pratique, la date d'achèvement est apprécié par le fisc de façon plus précise grâce à l'étude de chaque dossier.
La date est généralement arrêtée lorsque le bien est habitable (selon la jurisprudence du Conseil d'Etat), c'est à dire à l'achèvement du gros oeuvre (maçonnerie et couverture) et certains travaux de second oeuvre (parquet, carrelage, escalier, électricité, eaux, chauffage, ...).