( Ajout/Modification : 02/11/2013 )

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SCI et entreprise

Les entreprises optent de plus en plus pour une séparation du patrimoine immobilier afin qu'il ne soit pas confondu avec l'entreprise elle-même. Pour ce faire, la création d'une SCI est généralement la solution privilégiée.
Plusieurs avantages à créer une SCI en parallèle de son entreprise :

  • transmission à un repreneur facilitée ;
  • transmission familiale ;
  • protection du patrimoine ;
  • revenus complémentaires.

La SCI est ici simple propriétaire et loue les biens à l'entreprise (société commerciale) qui l'exploite.

Transmission à un repreneur

L'avantage réside dans la facilité à trouver un repreneur pour la société commerciale qui ne possède pas de patrimoine immobilier. La reprise est donc beaucoup moins lourde en l'absence de biens immobiliers à l'actif de l'entreprise. Seul le résultat de l'exploitation est à racheter.
L'inconvénient pour la société commerciale est que le coût de l'acquisition (amortissements comptables, intérêts d'emprunt, taxe foncière, droits d'enregistrement, etc.) est supporté par le SCI. En cas de déficit (non induit par les intérêts), les associés pourront le déduire de leur revenu global (dans la limite de 10 700 €).
La société commerciale ne peut déduire que les loyers et les charges locatives.

Transmission familiale

Les successions sont souvent la source de nombreux conflits quant au partage de l'héritage, qui aboutissent parfois à la vente totale afin de faciliter la répartition.
En présence d'une entreprise, les choses se compliquent encore. La SCI peut en outre faciliter la transmission au sein de la famille. En effet, nous avons d'un côté une entreprise commerciale et de l'autre un patrimoine immobilier détenu par la SCI.
Si un des héritiers souhaite reprendre l'affaire familiale, il suffit de léguer les parts de la SCI aux autres héritiers afin d'équilibrer la partage.

Protection du patrimoine immobilier

Si l'entreprise connait des difficultés financières, le patrimoine immobilier est protégé puisqu'il n'appartient pas à l'entreprise.
Attention toutefois car ce principe a ses limites : la justice peut décider de confondre les deux entités si elle estime que la dissociation n'est pas assez claire.

Revenus complémentaires

La SCI loue à l'entreprise les biens immobiliers.
Les loyers perçus par la SCI sont ensuite redistribués aux associés, après déduction des charges.
L'exploitant de l'entreprise, actionnaire de la SCI, perçoit donc un complément de revenus, en sus de la rémunération de son activité commerciale. Ses revenus complémentaires perdureront même s'il cesse son activité ou revend son affaire car il pourra conserver ses parts dans la SCI.

SCI et ISF

Les biens détenus par une société commerciale sont en principe considérés comme des biens professionnels. Cette qualification les exonère d'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune).
Lorsque les biens sont détenus par une SCI, les parts détenues par les associés ne peuvent être qualifiées de biens professionnels puisqu'il s'agit d'une société civile. De ce fait, les parts sont soumises à l'ISF.
Ce principe peut être dérogé si les immeubles sont loués nus à la société commerciale. Les parts dont ainsi exonérées d'ISF.

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