( Ajout/Modification : 14/04/2015 + 8 réactions )

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Les régimes d'imposition d'une SCI

Sont concernées dans ce paragraphe les SCI de gestion, dont la vocation est de gérer un patrimoine immobilier et de louer nus les biens qui le composent.

Détermination du résultat

La SCI perçoit les loyers issus de la location de son patrimoine immobilier. Elle doit également payer les charges de la SCI : intérêts d'emprunt, taxe foncière, dépenses de travaux, frais d'administration, primes d'assurance, etc.
Les charges sont déduites du revenu.
Le résultat peut être :

  • un bénéfice (recettes supérieures aux charges)
  • un déficit (recettes inférieures aux charges).

Deux régimes d'imposition sont possibles, selon la qualité des associés de la SCI. La prise en compte du bénéfice ou du déficit diffère selon le régime d'imposition.

Associés : Particuliers ou BNC ou Micro-entreprises

Si les associés sont des particuliers ou des entreprises relevant des statuts suivants :

  • BNC (Bénéfice Non Commercial) : en régime micro ou en réel ;
  • Micro-entreprises BIC (Bénéfice Industriel et Commercial) ou BA (Bénéfice Agricole) : en régime micro uniquement.

Dans ce cas, le résultat est soumis aux règles d'imposition des revenus fonciers :

  • Bénéfice foncier : la quote-part de chaque associé est ajoutée à leur revenu imposable et sera imposée au barème progressif de l'impôt, et ce même si le bénéfice a été réinvesti dans la SCI ;
     
  • Déficit foncier : la quote-part de chaque associé est déduite de leur revenu global dans la limite de 10 700 € (à condition que le déficit n'émane pas des intérêts d'emprunt).

Exemple 1 : Bénéfice

La SCI dispose d'un immeuble de 4 appartements, tous loués. Elle est composée de 3 associés dont les parts sont réparties de la manière suivante :

  • Associé 1 : 50 % des parts
  • Associé 2 : 30 %
  • Associé 3 : 20 %

La location rapporte 2 000 € par mois, soit 24 000 € par an.
La société a du payer cette même année 3 000 € de taxe foncière, 10 000 € d'intérêts d'emprunt et 5 000 € pour les diverses charges (électricité des communs, entretien du jardin, femme de ménage, petites réparations, etc).
Soit un total de dépenses = 18 000 €.
Le résultat est donc : 24 000 - 18 000 = 6 000 € de bénéfice foncier qui doit être redistribué aux associés selon leur quote-part dans la SCI :

  • Associé 1 : 3 000 € (6 000 * 0,5)
  • Associé 2 : 1 800 € (6 000 * 0,3)
  • Associé 3 : 1 200 € (6 000 * 0,2)

Chaque associé ajoutera sa part du bénéfice à ses propres revenus imposables. Le total sera soumis au barème progressif.

Exemple 2 : Déficit

Reprenons le même exemple vu précédemment.
L'année suivante, la SCI doit supporter une lourde dépense supplémentaire : le ravalement de la façade de l'immeuble pour un coût de 10 000 €.
Les autres charges restant identiques, le résultat est : 24 000 - 18 000 - 10 000 = 4 000 € de déficit foncier.
Chaque associé pourra déduire sa part du déficit de son revenu imposable :

  • Associé 1 : 2 000 € (4 000 * 0,5)
  • Associé 2 : 1 200 € (4 000 * 0,3)
  • Associé 3 :    800 € (4 000 * 0,2)

Associés : Entreprises en régime réel

Si les associés sont des entreprises en régime réel (hors BNC), le résultat de la SCI soumis aux mêmes règles d'imposition que l'entreprise : BIC, BA ou IS.

Option pour l'IS

Une SCI peut opter pour l'imposition à l'Impôt sur les Sociétés (IS), même si cela est assez rare dans les faits.
Pour cela, elle doit déposer une déclaration IS n° 2065.
Attention, l'option pour l'IS est irrévocable.

Contrairement à l'imposition du résultat dans la catégorie des revenus fonciers, les associés déclarent dans ce cas leur part dans la catégorie "Revenus mobiliers" mais uniquement s'ils perçoivent des dividendes. S'ils ne touchent rien, ils ne déclarent rien.

Cas particulier des locations meublées

Si une SCI propose un bien en location meublée, elle relève d'une activité commerciale. De ce fait, elle est d'office soumise à l'Impôt sur les sociétés (IS).

Une exception peut être envisagée si la location est inhabituelle et de courte durée, notamment pour la première location en meublé.
En outre, si la seule activité de la SCI est de louer en meublé, le caractère commercial est avéré et l'imposition à l'IS ne peut être remise en cause.

Commentaires



Par LOC 49 (Date : 2019-01-02 07:47:48)

Bonjour,Etant ignorant en la matière, pouvez vous,svp,me renseigner.
Je loue une maison à une SCI,la propriétaire me demande de virer le montant du loyer sur son compte personnel et non sur le compte de la SCI,est ce légal ? Ou dois je payer mon loyer à la SCI ?
Merci


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Par bradleY (2019-01-04 21:21:22) : C'est pas votre problème, vous ne risquez rien tant que vous payez bien le loyer. Après c'est l'affaire de la proprio qui devra déclarer les loyers au nom de la SCI.


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Par jlb (Date : 2018-07-30 15:50:13)

Bonjour tout d'abord bravo pour ce site.
voila mon amie et moi même somme propriétaire chacun d'un bien immobilier.
nous souhaitons acquérir une maison suite a une succession pour la mettre en location saisonnière.
nous souhaitons aussi acquérir un appartement dans le même but.
ma question est;
quel type de sci?
comment seront nous imposable?
devons nous en profiter pour mettre nos biens personnel dans cette sci?
comment calculer pour ne pas faire de plus values si on reprends des parts.
merci d'avance


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Par Admin (2018-07-30 16:41:47) : La forme de SCI la plus simple est une SCI soumise à l'IR (impôt sur le revenu). Cela signifie que chaque associé déclare sur sa déclaration d'impôt la part du bénéfice correspond à sa quote-part dans la société.
Mais ce régime d'imposition n'est pas possible en location meublée car l'activité est considérée de fait comme commerciale. La SCI doit dans ce cas être soumise à l'impôt sur les sociétés : les revenus que vous tirez de cette activité seront alors imposés en dividendes (comme n'importe quelle société).
Le recours à un comptable est fortement conseillé car la gestion est plus complexe et il sera à même de vous conseiller sur les décisions à prendre.


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Par Pantata (Date : 2018-06-01 10:01:13)

Bonjour,
Je suis en train d'établir ma déclaration d'impôt et j'ai un doute.
Je suis associé dans une SCI (Sous régime BN, car la SCI a souscris à un crédit bail immobilier) et ma quote part de perte est de 546 €. Comment dois-je déclarer cette perte ? En BNC sur la déclaration 2042 PRO ou en revenu foncier sur la déclaration 2044?
Vous en remerciant par avance



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Par Caroline (Date : 2018-05-17 11:16:18)

Bonjour, j'ai acheté une maison sci avec mon frère (50/50) le 16 janvier 2018. Je vis actuellement dans cette maison, nous avons un crédit de 590 € par mois au nom de la sci du coup tous les mois je met 450 et lui 250 € Sur le compte de la sci. Que dois je déclarer ? Parce que finalement la sci me loge à titre gratuit, on paye juste pour rembourser le crédit ... et est ce que au niveau de mes impôts sur le revenu je dois déclarer quelque chose ? Merci de votre aide


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Par Admin (2018-05-23 16:34:06) : La SCI doit faire une déclaration de résultat 2072 en indiquant ses recettes et ses charges. Vous déclarerez à titre personnel la moitié du résultat (quote-part).


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Par DIOGENE888 (Date : 2018-02-25 09:07:37)

Congrats. Je lis depuis ce matin vos différentes rubriques. Je suis épaté par le soin que vs apportez à répondre à chacun. Même si, pour certaines questions, la réponse se trouve déjà dans la requête du justiciable. Surtout que vous faites cela bénévolement d'après ce que je vois. C'est rare et ça mérite d'être salué.
Je repense d'ailleurs à l'internaute qui se verrait contraint de payer 240KE à l'administration fiscale en cas de retour en France. C'est tellement évident que j'en ris. Bonne continuation. Très beau site.


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Par DIOGENE888 (2018-02-25 09:25:28) : Une question, puisque je suis sur votre site afin d'y trouver réponse mais je ne trouve pas ce sujet évoqué :
-SCI montée en 1994. J'ai déménagé en 2004, j'ai laissé le siège social à la même adresse, l'acheteur m'envoyant régulièrement ts les courriers y relatifs.
- à l'occasion d'une directive européenne visant à lutter contre le blanchiment d'argent, le greffe se réveille et envoie à chaque gérant le montant à régler pour cette opération anodine (?) consistant à produire la photocopie de la C.I des associés de la SCI et sans doute pour ttes les sociétés quelle que soit leur forme statutaire.
- j'avais oublié l'existence de cette société car l'administration fiscale ne m'ayant plus envoyé de docs déclaratifs la concernant depuis les années 2000/2005. A chaque fois j'indiquais en gros caractères :"SANS ACTIVITE".
C'est une coquille vide depuis plus de 20 ans. Aucun boni à déclarer puisque je prends la décision de la dissoudre. En ce mom. je procède dans l'ordre à la dissolution, puis 2nd P.V pour liquidation, enregistrement au centre des Impôts du siège social demain, puis greffe dans la foulée avec l'ensemble des docs précités, plus attestation de non-condamnation, filiation, formulaires M2/3/et 4(radiation).

Juste cette question : n'ayant, depuis 2005, plus jamais signalé à l'administration cette absence d'activité, peuvent-ils me mettre une amende pour l'absence de cette déclaration fiscale ? Si oui quel serait le montant. Au point où j'en suis, tte l'opération précitée coûte environ : 260E d'annonces légales, 375E pour l'enregistrement et 200E pour le Greffe.

Par Admin (2018-02-27 16:21:01) : Merci DIOGENE888 pour cette remarque. En effet, nous tentons de répondre le plus précisément possible à vos questions et de mettre à profit nos connaissances ou nos recherches quand cela le nécessite.
Ces échanges participent à enrichir le contenu du site, nous sommes donc très heureux de pouvoir y répondre. C'est un système gagnant-gagnant comme on dit.

Quant à votre question, les pénalités pour défaut de déclaration sont calculées sur l'impôt du. En l'absence d'activité, cet impôt est nul. A mon sens, vous n'aurez donc pas de sanction. Mais par précaution posez la question à votre centre des finances.

Par DIOGENE888 (2018-02-28 14:18:57) : :-) Merci pour votre réponse. Procédure terminée en ce qui me concerne. Je viens de recevoir et la facture pour enregistrement fisc de375 euro, et l'Extrait de radiation du Greffe d'Evry. Pour la "déclaration" que j'ai zappée pendant les 10 dernières années je l'admets, mais étant une coquille vide, sans activité depuis ^plus de 2 décennies, sans cpte en banque, sans patrimoine donc=0 je vais pas réveiller un "monstre" en sommeil :-) Vraiment sympa votre site et le soin apporté aux questions. Cordialement vôtre. Diogène.


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Par Matt (Date : 2018-02-23 09:23:48)

Bonjour,
Avec ma soeur, on aimerait acheter une maison pour la louer à nos parents. Faut-il monter une sci ? Si possible, me donner des explications. Merci beaucoup.


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Par DIOGENE888 (2018-02-25 09:30:57) : Même si la mienne (cf.+haut) n'a pas servi à l'objet auquel on la destinait, eh bien je vous le conseille.

Par Fonctionnaire (2018-12-26 10:57:13) : Bonjour,
Mon père aimerait m'ajouter dans un SCI qui a pour but d'acheter une maison dans laquelle il habiterait et ferait les travaux nécessaires (beaucoup). Il y aurait certainement plusieurs associés dans cette SCI. Je m'inquiète des conséquences fiscales de cette opération. Je suis fonctionnaire avec un traitement mensuel net de 2150 €. Comment déclarer cela au niveau fiscal ? Devrais-je payer un IR supplémentaire ?
Merci !


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Par Jeremie (Date : 2017-03-04 10:15:27)

Bonjour,

Premièrement, l'explication des SCI est super. C'est facile à comprendre pour ceux comme moi qui commencent à s'intéresser au sujet.
Merci beaucoup.

J'ai une question à propos du bénéfice généré par la SCI avec un régime d'imposition sur le revenu :
Je suis particulier et je pense créer une SCI avec mes enfants en bas-âge pour pouvoir leur donner un coup de main à se lancer dans la vie dans une vingtaine d'année. Le but est d'investir dans des biens immobiliers locatifs et de former un capital pour eux. Le but premier n'est pas forcément de nous apporter un revenu supplémentaire.
Si jamais la SCI génère un bénéfice, est-on obligé de donner ce bénéfice aux associés? Ne peut-on pas décider de le laisser sur le compte de la SCI pour former une trésorerie?
Si nous sommes obligés de donner le bénéfices aux associés, devrais-je faire une déclaration d'impôt sur le revenu aux noms de mes enfants en bas-âge?

Et ma deuxième question concerne la plus-value sur les parts sociales. Quel est le taux d'imposition (CSG+RDS ...) sur la plus-value des parts sociales lorsqu'un associé veut les céder?

Merci encore pour ce site et merci par avance pour vos réponses.


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Par Cilou (2018-05-23 19:47:58) : Pour etre associé il faut etre majeur, si on sort du bénéfice en tant qu'associé c'est du dividende. On peut laisser sur le compte pout faire des travaux ou ré investir.


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Par Mister Moi (Date : 2015-01-26 23:51:47)

Bonsoir,
je suis propriétaire gérant d'une SCI familiale avec deux autres associés a 5% chacun.
J'ai du racheter ma maison, suite à ma séparation, pour ce fait, j'ai du créer une SCI afin de racheter ma part et la part de mon ex. Il se trouve qu'en rachetant ce prêt, le montant du crédit a grave augmenté, et la banque que je croyais m'avoir aidé, m'as mis dans la galère. Je suis donc tres endetté et je dois trouver une solution pour m'aider à payer mon prêt, etant donné que je gagne que 1500 € et que mon pret est de 2000 €.
J'ai essayé de revendre du coup mais je n'arrive pas...
J'ai donc pensé à faire des colocations, au moins deux avec un montant de 650 € chacun, mais je n'aimerais pas être imposable, vu que je galère deja.
Mes interets s'elevent environ à 13 000 € par an, j'ai 10 000 € de travaux par an pour le moment.
Que puis-je faire? Quelle serait mon imposition ?
Merci Pour votre reponse et votre aide.


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Par chatounet (2016-12-10 16:55:51) : supposons maison occupation personnelle 1/3 occupation locative 2/3 si 2 colocataires et 1 propriétaire occupant
recettes brutes 650 x 2 x 12 = 15600
déductions : interets 13000 x 2/3 =8400
déduction travaux : 10 000 x 2/3= 6600
autres charges dont partie de la taxe foncière et de l'assurance : environ 800 €
total des charges locatives : 15800 €
résultat de la location: déficit foncier : 200 €
avec un revenu salarial de 1500 € et un déficit foncier de 200 € sur 1 part , vous n'êtes pas imposable à l'impot sur le revenu
vois pouvez donc louer sans conséquence fiscale votre logement en y prenant 2 colocataires

Par lul (2017-04-06 06:00:38) : Pas de chance.


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