Impôts locaux > Taxe foncière sur les propriétés bâties > Evaluation des valeurs locatives

Evaluation des valeurs locatives

Les valeurs locatives de la quasi totalité des biens bâtis sont évaluées de la même manière : biens d'habitation, commercial ou industriel.

Les règles diffèrent seulement pour les biens industriels dont le gérant est soumis au régime réel d'imposition : ce volet ne sera pas abordé dans cet article.

Méthode d'évaluation générale

Les valeurs locatives sont déterminées lors des opérations de révision foncière.
Une révision foncière consiste à étudier le marché locatif de la commune :

• établir des zones "homogènes" : zones dans lesquelles le marché locatif est similaire ;
• définir des biens "représentatifs" dans chacune de ces zones pour chaque type de biens ;
• fixer une valeur locative pour chaque bien représentatif : une valeur au m² par catégorie de biens (selon le type de biens et la zone) ;
• classer tous les biens de la commune dans une catégorie référencée.

Les biens construits après sont classés dans une catégorie par comparaison avec les biens existants, ce qui permet de leur attribuer une valeur locative.

Evaluation selon le bien

Il existe 3 types de biens :

• les locaux d'habitation ;
• les locaux commerciaux ;
• les établissements industriels.

Les locaux d'habitation

Le type "local d'habitation" comprend les logements d'habitation mais aussi les logements à usage professionnel autre qu'agricole, commercial, artisanal ou industriel. Les lieux d'exercice des professions libérales font donc partie de cette catégorie.

Les locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel sont évalués de la même manière : le bien est comparé aux biens de référence de la commune (voir la procédure énoncée ci-dessus) afin de le classer dans une catégorie de biens.

La valeur locative du bien est ensuite déterminée selon :

• sa catégorie ;
• sa surface réelle ;
• son état d'entretien ;
• sa situation générale et particulière ;
• ses éléments de confort.

Comme le montre le document ci-dessus, chaque bien est classé dans un catégorie selon :

• le caractère architectural ;
• la qualité de la construction ;
• l'agencement du logement : conception générale, la pièce principale, les locaux d'hygiène (salle de bains ou d'eau et toilettes) ;
• les équipements : nombre de robinets d'eau, WC, chauffage, ascenseur, etc.
• l'impression générale : luxe, confort, médiocre.

Certains critères ne sont pas pris en compte pour les locaux à usage professionnel seulement (pièce à vivre, accès à l'eau, wc).

Les locaux commerciaux et les établissements industriels

Le type "local commercial" comprend les biens liés à une activité commerciale et les biens divers (autres que les établissements industriels) : boutiques, magasins, ateliers, dépôts, bureaux d'entreprise, d'association, d'une administration, hôtels, cinémas, hôpitaux, etc.

Le type "établissement industriel" répertorie tous les lieux hébergeant une activité nécessitant de gros moyens de production (techniques, matériels, outillages, ...) pour la fabrication et/ou la transformation de produits.
Ici ne sont considérés que les établissements industriels non soumis au régime réel.

L'évaluation de ces 2 types de biens relève de méthodes similaires.
3 méthodes coexistent  et s'appliquent dans un ordre précis :

1. Méthode "Bail" : observation du loyer appliqué pour les biens loués au 1er janvier 1970 (dans des conditions normales) ;
2. Méthode par comparaison : si le bien n'est pas loué (occupé sans être loué ou vacant) ou loué dans des conditions anormales, la méthode générale d'évaluation est utilisée (voir ci-dessus) ;
3. Méthode par appréciation directe : si aucune des 2 méthodes précédentes n'est applicable, on recherche la valeur vénale du bien à l'aide d'actes originaux (acte de vente, succession, ...).