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Loi Duflot : avantages et inconvénients pour le contribuable

La loi Duflot a été mise en place par Cécile Duflot, Ministre de l'Egalité des Territoires et du Logement, et doit encore être confirmée par les différentes institutions françaises (Sénat, Assemblée Nationale, Conseil Constitutionnel) avant de rentrer en application, en principe au 1er janvier 2013.

Elle encadre et définit les règles et avantages liés à l'acquisition de biens : elle permet de conjuguer investissement locatif et investissement fiscal.

Loi Duflot : avantages fiscaux plus intéressants mais plus de contraintes

Le gouvernement souhaite réduire le coût du logement dans plusieurs localités, tout en maintenant la construction.

La loi Duflot est un dispositif incitatif issu de cette résolution, permettant aux propriétaires de bénéficier d'avantages très intéressants. La défiscalisation en est le principal.
Autrefois, la loi Scellier limitait la réduction d'impôt accordée pour la location de votre acquisition à 13% du logement loué, dans la limite de 300 000 €. La loi Duflot attribue désormais aux propriétaires une défiscalisation plus importante : vous pourrez soustraire 18 % du prix du logement, toujours dans la limite de 300 000 €. Un deuxième plafond par mètre carré est instauré : 5 500 € par m².

En échange de cette défiscalisation, il est défini que ces propriétaires s'intègrent au projet de l'accessibilité au logement, donc les bénéficiaires de la loi Duflot sont contraints de louer leur bien à un montant 20 % inférieur à celui du loyer défini par l'Observatoire du Loyer. Cet observatoire n'est pas encore en fonction : en attendant, les loyers moyens du marché seront définis par le Marché de l'Immobilier (Observatoire de l'Habitat, Agences Immobilières, Presse Spécialisée...).
Les professionnels de l'immobilier craignaient un flop de cette nouvelle loi sur l'investissement locatif en raison d'une rentabilité moindre : les plafonds de loyers sont en effet bien plus bas que ceux en vigueur avec la loi Scellier, mais c'est mieux que ce à quoi ils s'attendaient. Et ce regain d'enthousiasme est du au coefficient multiplicateur applicable au loyer plafonné, qui hausse le montant du loyer, notamment des logements de petites surfaces.

Les changements entre la Scellier et la Duflot

Volet social accru

Le plus gros changement de la loi Duflot réside dans l'exigence sociale. Le volet social est donc bien plus marqué dans cette nouvelle loi  de défiscalisation : une attention particulière sera portée au prix du m2 dans certaines villes.
Il n'y a donc plus d'Etat Providence, mais un Etat Solidaire, qui impose une exigence pour attribuer sa bienfaisance.
Le gouvernement juge que nous faisons face à des excès locatifs (prix au mètre carré) trop importants dans certaines localités. Dans la conjoncture actuelle, les loyers seraient trop élevés par rapport aux salaires perçus. C'est pourquoi la loi Duflot n'est appliquée qu'à ces zones, agglomérations importantes dans lesquelles la difficulté de trouver un logement doit être traitée avec sérieux.

Meilleur ciblage

Le dispositif Duflot, contrairement au dispositif Scellier, ne sera donc disponible que pour certains projets immobiliers.
En particulier, les biens en zone B2 ne bénéficieront pas automatiquement du dispositif et seront soumis à une étude (le zonage géographique n'est pas encore défini, mais il semblerait qu'il s'agisse des agglomérations de moins de 250 000 habitants). La construction de logements Duflot en zone B2 devra faire l'objet d'un agrément du Préfet, qui donnera sa décision après avis du Conseil Régional de l'Habitat. La délivrance de ces agréments pourrait prendre plusieurs mois. Un amendement a donc été voté par les députés pour rendre éligible la zone B2 pendant 6 mois, le temps d'obtenir les agréments des préfectures.
La zone C reste non éligible au dispositif.

Par ailleurs, la loi Duflot exige que 20 % des acquéreurs sur un programme de construction (porté par un promoteur immobilier) soient des primo-accédants (foyers souhaitant acquérir leur résidence principale pour la première fois). Cela afin d'éviter que 100% d'un programme ne soit détenu par un seul propriétaire, par exemple.

Investissement Duflot : les mêmes engagements

Comme avec les précédentes lois de défiscalisation, il faut vous engager sur 9 ans minimum de location pour pouvoir bénéficier des réductions d'impôt.
Un propriétaire ne peut bénéficier de ce dispositif que sur un seul logement, comme c'était le cas avec la loi Scellier.
Le locataire ne peut pas être un membre de la famille du propriétaire.
Il faut vérifier avant de vous engager auprès d'un promoteur ou d'une agence immobilière, la conformité à la norme RT 2012 ou au label BBC 2005.