( Ajout/Modification : 13/10/2014 )

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Loi Duflot : plus avantageuse que la Scellier ?

La loi Scellier a constitué durant plusieurs années un dispositif attractif grâce à ses avantages en termes de fiscalité et a largement contribué à doper le marché de la construction. Mais le dispositif s'arrêtera en décembre 2012. C'est ce qui explique que de nombreux promoteurs immobiliers proposent actuellement les derniers investissements de type Scellier. En 2012, les avantages du Scellier avaient connu un sérieux coup de rabot en chutant à 13 %, mais demeuraient néanmoins intéressants en termes de défiscalisation.

La loi Duflot a été annoncée comme plus avantageuse que la loi Scellier. En attendant, elle a été censurée par le Conseil Constitutionnel, pour vice de procédure, mais devrait être relancée par le gouvernement dans une forme en tous points similaires à la version rejetée. L'enjeu est important si l'on considère que la moitié des ventes de logements neufs dans notre pays relève de l'investissement locatif.

Mais au-delà les effets d'annonce du monde politique et les enjeux économiques évidents,  qu'en est-il en termes d'avantages pour les particuliers ? En d'autres termes, faut-il se précipiter sur les derniers appartements relevant du dispositif Scellier ou vaut-il mieux attendre ?

Que prévoit la loi Duflot ?

La loi Duflot est destinée à remplacer la loi Scellier à partir du 1er janvier 2013.
Selon le gouvernement, le dispositif Duflot évitera les écueils du Scellier, mais aussi du Robien. Comme l'ont cependant fait remarquer certaines associations de consommateurs, le problème est que ni le Robien ni le Scellier n'ont réellement été évalués et qu'il n'existe donc pas d'étude sérieuse sur leur impact. Il ne suffit pas de dire que l'on va faire mieux, encore faut-il le prouver.

De fait, la loi Duflot se présente comme relativement proche du dispositif Scellier : elle prévoit la possibilité d'investir dans le neuf , les avantages fiscaux étant conditionnés par l'engagement de louer le logement pour une période minimale de neuf années.  La loi offrira une réduction d'impôts de 18 % sur une période de 9 ans. Cette réduction sera calculée sur le prix d'achat du bien, dans une limite de 300 000 €. Un avantage plus important est prévu si le logement est hautement performant en terme d'économie d'énergie.

Les loyers seront plafonnés : 20% en-dessous des prix du marché, ce qui devrait faire réfléchir plus d'un investisseur ! En tout état de cause, mieux vaut faire ses comptes pour être sûr de ce que cela va réellement vous rapporter avant de vous lancer.
Par ailleurs, le zonage est réduit par rapport au Scellier (3 zones au lieu de 4).

Scellier contre Duflot ?

Une comparaison des dispositifs Duflot et Scellier montre beaucoup de similitudes. Ainsi, dans les deux cas, l'engagement locatif est de 9 ans et le délai avant la première location d'un an.
Il est en Scellier comme en Duflot possible d'acquérir un seul logement éligible au dispositif par an.
Le plafond d'investissement pris en compte pour le calcul est également le même :
300 000 euros

La durée est légèrement différente car la Scellier pouvait être prolonger jusqu'à 15 ans en Scellier Sociale (ou Intermédiaire). Mais la Scellier normale comme la Duflot prévoient un avantage fiscal sur 9 ans.

Evidemment, ce qui intéresse le particulier investisseur, ce sont les avantages fiscaux.  En Duflot, l'investisseur pourra bénéficier de 18 % de réduction d'impôt. L'abattement forfaitaire est de 30% dans les deux dispositifs.
Pour ce qui est des niches fiscales, en raison de la nouvelle donne pour l'impôt sur le revenu, elles seront forcément plafonnées à 10 000 €. Le dispositif Duflot entre dans le plafonnement des avantages fiscaux.

Investissement locatif : toujours les mêmes précautions !

Avec la réforme de la fiscalité, de nombreux investisseurs, soucieux de trouver des solutions de défiscalisation, pourraient être tentés par le Duflot. Si ce n'est pas forcément une mauvaise idée, il faut tout de même faire preuve de prudence et bien s'informer. De fait, la Duflot aura tendance à accentuer les problèmes posés par les dispositifs Robien et Scellier. En particulier, plafonnement du loyer et zonage sont des points délicats. 

En 2010, le groupe immobilier Omnium lançait un pavé dans la mare en déclarant que selon lui, 40% des communes relevant du dispositif Scellier ne lui paraissaient pas présenter suffisamment de potentiel (en termes de locataires) pour y construire des logements éligibles à un programme de défiscalisation. En d'autres termes, ces investissements risquaient de ne pas du tout être rentables.
Les associations de consommateurs estiment à plusieurs dizaines de milliers les particuliers investisseurs qui ont été déçus par le programme Scellier. Certains auraient même été ruinés.

Dans le même ordre d'idées, la Cour des comptes indique dans son rapport 2012 que des préfets ont émis des réserves quant au zonage, jugé en inadéquation avec la situation locative du département concerné.  D'ailleurs, le gouvernement, questionné durant l'été 2012, a reconnu qu'il ignorait quel était le montant effectif des loyers pratiqués en France. On peut alors raisonnablement douter de la validité d'une évaluation des loyers en Duflot, à 20% en-dessous du marché.

En conclusion, faites une enquête approfondie, à l'aide des acteurs locaux (agences immobilières, mairies, associations de consommateurs, etc.) pour optimiser votre investissement locatif. Le problème majeur ne réside pas dans la loi mais dans le bien dans lequel on a investi. Si vous choisissez bien le logement et surtout son emplacement, vous réussirez votre investissement Duflot : vous augmentez les chances de le louer et qui dit location dit réduction d'impôt ...

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