( Ajout/Modification : 13/10/2014 )

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Comment réussir son investissement Duflot ?

Tout d'abord, votre investissement Duflot est un investissement locatif. Cela signifie que vous achetez un bien pour le louer, et non pas pour y vivre, du moins pas avant 9 années au minimum.
Ensuite, votre investissement Duflot est limité à certaines zones géographiques : un zonage très précis est établi pour définir les secteurs « prioritaires » (A bis, A et B1) qui vont pouvoir bénéficier de la loi Duflot. Il est primordial de vérifier avant toute chose le zonage du bien sur lequel vous envisagez d'investir.
Enfin, votre investissement Duflot n'est possible que sur le neuf. Le dispositif Duflot n'est pas accessible pour l'achat immobilier dans l'ancien.

Avant de vous lancer dans l'investissement Duflot

Avant d'envisager votre achat, il va falloir se replonger dans les mathématiques : quel est le montant moyen des loyers des appartements avec des caractéristiques identiques (surface, aménagement, style, etc.) dans la localité ?
Cela vous permettra d'obtenir une estimation du loyer maximum que vous pourrez appliquer en abattant 20% sur la moyenne des loyers du marché locatif. Cet baisse des loyers est exigée par le gouvernement pour pouvoir bénéficier du dispositif Duflot.
Vous êtes alors en mesure d'établir les revenus fonciers moyens que vous allez percevoir pour votre location. A ces loyers, vous devez ajouter le gain issu de la réduction d'impôt accordée par le dispositif Duflot de 18 % du prix d'achat, réparti sur 9 ans.

Le montant obtenu est-il suffisant pour couvrir votre emprunt, les intérêts bancaires, la taxe foncière et les autres charges éventuelles ? Si la différence est trop faible, achetez un autre bien !
Le choix de la zone géographique est donc primordiale pour éviter de se lancer dans un investissement avec un loyer imposé trop bas et qui serait insuffisant pour couvrir les frais.

A la recherche du bien sur lequel investir

Critère n°1 : l'emplacement

Pour bien choisir votre bien, le premier mot d'ordre est : l'emplacement !
Un bon emplacement est un des éléments principaux de location :

  • vous trouverez plus rapidement un locataire ;
  • le loyer sera plus élevé.

Bien choisir l'emplacement suppose une observation approfondie de l'environnement géographique.
En matière de logements neufs, il est possible que la zone soit semi-désertique si les promoteurs envisagent de créer de nouveaux quartiers d'habitation. Dans ce cas, peu de commodités à proximité, réseau de transports limité voire inexistant, etc. Il faut donc s'informer des projets d'aménagement pour trouver les biens dont l'emplacement deviendra rapidement attractif pour une location.
Si la construction des logements neufs est située dans une zone déjà aménagée, vérifiez bien les alentours car il y a peu de chances que les choses évoluent ensuite : les écoles, les commerces, les transports, les services publics, les stationnements, etc.
Un bien à proximité d'une crèche, d'une école, d'un supermarché, d'un centre d'activités artistiques et sportives ou autres structures et commerces doit être préféré à un bien « isolé » de cette vie de quartier. Vous pourrez aisément constater des différences de prix justifiées entre les biens neufs isolés et ceux qui sont bien « entourés ».

Critère n°2 : l'aménagement

L'aménagement du bien va aussi jouer sur son potentiel locatif.
Cuisine américaine ou séparée ? WC dans la salle de bains ? Agencement ? Balcon ou terrasse ? Piscine dans la résidence ? ...
Prenez en compte que tout espace inférieur à 9 m² n'est pas considéré comme une pièce. Votre T3 incluant un petit bureau de 7 m² sera donc un T2 ! Le prix maximum du loyer autorisé par le dispositif Duflot sera donc inférieur à celui attendu pour un T3.
Considérez aussi la présence d'une cave, d'un garage et / ou d'un balcon : ces annexes supplémentaires augmenteront le montant du loyer.

Les précautions à prendre avant de vous engager

La plupart du temps, l'achat d'un logement neuf s'effectue sur plan, aussi appelé VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) car la construction n'a pas encore débutée (les promoteurs veulent s'assurer de la vente des logements avant de lancer un tel chantier) ou pas encore aboutie. Dans ce cas, vous serez en contact avec le constructeur de l'ensemble des lots.

Avant de vous lancer dans la conception de votre appartement idéal, il vous faudra vérifier le sérieux de l'entrepreneur prévu pour la réalisation des travaux. En effet, l'affaire Transmontagne n'est pas loin et les escrocs sont prompts à tromper l'investisseur naïf.

Attention au plafonnement des niches fiscales prévu par le gouvernement Hollande. En effet, vous ne pourrez pas cumuler les différents crédits et réductions d'impôt au-delà de
10 000 € par an
.

Enfin, notez bien que le prêt à taux zéro PTZ+ n'est accessible qu'à l'achat neuf pour résidence principale.

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