( Ajout/Modification : 20/01/2015 )

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FAQ Duflot

Quelles zones sont éligibles à la loi Duflot ?

La loi Duflot a réduit les espaces géographiques éligibles pour éviter les effets d'aubaine engendrés par la loi Scellier. Celle-ci avait permis la construction de biens défiscalisants dans des zones sans réelle demande de logements locatifs : le dispositif Duflot recentre l'offre dans des zones où la tension sur le marché locatif est importante.
En outre, seront essentiellement concernées les grandes agglomérations situées dans les zones A Bis, A et B1.
La zone B2 sera étudiée au cas par cas, selon les demandes. L'éligibilité à la loi Duflot sera soumise à un agrément du Préfet, après avis consultatif du Conseil Régional de l'Habitat. Mais la délivrance de ces agréments sera longue. Pour ne pas perdre de temps dans la relance du marché immobilier en chute libre, en particulier les logements neufs, les députés ont décidé d'étendre les zones éligibles à la Duflot en intégrant la zone B2 pendant 6 mois. La zone B2 enregistre en effet près d'un quart des ventes de biens neufs, dont une majorité à but locatif.
La zone C est exclue du dispositif Duflot.

Comment calculer la réduction d'impôt Duflot ?

La réduction d'impôt de 18 % est calculée sur le prix de revient du logement Duflot (coût d'acquisition), limité à un plafond par mètre carré de surface habitable fixé à 5 500 €. Ce plafond ne peut dépasser 300 000 €.

Quel est l'avantage fiscal de la loi Duflot ?

Acheter un bien immobilier avec la loi Duflot permet de réduire ses impôts. La déduction est de 18 % du prix d'achat étalée sur 9 ans, soit 2 % par an (29 % dans les départements d'outre-mer)
Par contre, la loi Duflot ne permet pas le report les années suivantes de la part de la réduction d'impôt non déduite (montant de l'impôt inférieur à la réduction annuelle).

Quelles sont les conditions de location de la loi Duflot ?

Le logement Duflot doit être loué nu (non meublé) et doit constitué l'habitation principale du locataire (pas de réduction d'impôt si location en tant que résidence secondaire).
Le propriétaire doit louer le logement dans les 12 mois suivant son acquisition.

Y a-t-il une durée de location minimale ?

Oui. Vous devez louer le logement Duflot pendant au moins 9 ans. Le non respect de cette engagement de location remet en cause l'avantage fiscal : vous serez contraint de rembourser l'intégralité de la réduction d'impôt dont vous avez bénéficié.

Les loyers sont-ils plafonnés ?

Oui. Les loyers sont plafonnés et sont de l'ordre de 20 % en dessous des loyers du marché, entre ceux des logements sociaux (type HLM) et ceux des logements classiques. Les plafonds des loyers, définis par l'Observatoire des loyers, sont variables selon la localisation du bien. Ils pourront également être revus à la baisse par le Préfet après avis du Comité régional de l'Habitat si un décalage trop important est décelé avec le marché local.
Un coefficient multiplicateur égal à 0,7 + 19 / surface a été mis en place pour élever le plafond de loyer des petites surfaces.

Tous les logements sont-ils concernés par la loi Duflot ?

Non. Tous les logements ne sont pas éligibles à la loi Duflot : seuls les logements neufs ou VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) donnent droit à la réduction d'impôt Duflot.
Le contribuable peut également bénéficier du dispositif Duflot s'il fait construire un logement dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2013 et qui respecte la norme RT 2012. Si le permis de construire date d'avant 2013, le logement doit au moins respecter la norme BBC 2005.
S'il réalise des travaux dans un logement acheté après cette date et qui est assimilé à un bien neuf ou disposant des mêmes caractéristiques, la réduction Duflot est ouverte.
La réhabilitation d'un local non affecté à l'habitation en vu d'en faire un logement habitable entre aussi dans le dispositif Duflot.

Le bien loué doit-il obligatoirement constituer une habitation principale ?

Oui. La location d'une résidence secondaire par exemple ne peut donner droit à la réduction d'impôt de la loi Duflot. Le contrat de location doit être rédigé pour une habitation principale.

Quels sont les avantages de la loi Duflot ?

La loi Duflot permet d'acquérir un bien tout en réduisant ses impôts. Les avantages sont donc nombreux :

  • accroître son patrimoine immobilier ;
  • percevoir des revenus locatifs (complément de revenus) ;
  • réduire ses impôts pendant 9 ans (6 000 € par an maximum)

La réduction d'impôt est-elle limitée ?

Oui. Le prix d'achat pris en compte pour le calcul de la réduction d'impôt Duflot est limité à un plafond par mètre carré de surface habitable fixé à 5 500 €, plafond ne pouvant excéder 300 000 €.

Les ressources des locataires sont-elles plafonnées ?

Oui. Les revenus des locataires sont plafonnés afin d'ouvrir le marché locatif à un plus grand nombre. Les plafonds de ressources sont inférieurs aux plafonds de la Scellier Intermédiaire (ou Sociale).

Qui peut bénéficier de la loi Duflot ?

En théorie, tous les contribuables peuvent bénéficier de la loi Duflot.
En pratique, seuls les contribuables payant plus de 2 500 € d'impôt sur le revenu investiront via le dispositif Duflot. Et ce pour plusieurs raisons :

  • Le principe même de la loi Duflot réside dans l'achat d'un bien immobilier locatif : c'est donc un investissement conséquent, qui nécessite des revenus relativement important (qui dit revenus élevés, dit impôt élevé).
  • Cette niche fiscale offre une réduction d'impôt de 18 %, soit 2 % par an : l'investissement sera beaucoup moins rentable si l'impôt est trop faible. Seule une petite partie de la réduction pourrait être déduite.
    Prenons un exemple : un contribuable investit dans un bien Duflot pour un montant de 200 000 €. La réduction d'impôt est donc de 200 000 * 18 % = 36 000 € sur 9 ans, soit 4 000 € par an. Cela signifie qu'il pourra déduire chaque année 4 000 € de sont impôt sur le revenu. Par conséquent, son investissement est optimal si l'IR est supérieur à 4 000 €. En dessous, il ne pourra pas déduire la totalité de la réduction accordée. Cela n'est pas problématique à condition que la part non déduite ne soit pas trop importante.
    Un seuil "fictif" de 2 500 € d'impôt minimum est retenu car une réduction d'impôt de 2 500 € correspond à un investissement de 125 000 € (125 000 * 18 % / 9 = 2 500 € de réduction annuelle). Or la loi Duflot est essentiellement éligible dans les grandes agglomérations, où il sera plus rare d'acquérir un bien à moins de 100 000 €.

Quelles sont les démarches pour investir en loi Duflot ?

Si vous correspondez aux critères de "l'investisseur défiscalisant" (vous payez au moins 2 500 € d'impôt et avez les moyens financiers d'investir dans un bien locatif), la première choses à faire est de prendre contact avec un conseiller fiscaliste (ou conseiller en patrimoine). Généralement, le premier rendez-vous est gratuit et sans engagement : il vous permet d'affiner votre projet et de vérifier sa faisabilité.
Si vous êtes toujours intéressé, le conseiller vous accompagnera dans toute la démarche d'investissement.
Un formulaire est disponible sur notre site (en bas de page) pour demander cette prise de contact gratuite : un conseiller vous rappellera dans les jours suivants. N'oubliez pas que rien ne vous oblige à poursuivre l'opération, même si vous avez demandé une étude personnalisée.

Le dispositif entre-t-il dans le plafonnement des niches fiscales ?

Oui. Comme la plupart des avantages fiscaux, le dispositif Duflot est pris en compte dans le calcul du plafonnement des niches fiscales. En 2013, ce plafond est fixé à 10 000 € (contre 18 000 € + 4 % du revenu en 2012). Cela signifie que vous ne pourrez pas déduire plus de 10 000 € de votre impôt sur le revenu. La loi Duflot permet de déduire jusqu'à 6 000 € par an (pour un investissement de 300 000 € ou plus) : il ne vous restera donc que 4 000 € pour les autres crédits et réductions d'impôt (salarié à domicile, équipements d'économie d'énergie, garde d'enfants, etc.).
Si votre investissement Duflot est de 150 000 € (réduction Duflot annuelle = 150 000 * 18 % / 9 = 3 000 €), vous pourrez encore déduire 7 000 €.

Puis-je investir dans plusieurs biens Duflot ?

Oui. Le dispositif Duflot permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pour deux logements, contrairement à la Scellier.

Puis-je louer mon logement locatif Duflot à un proche ?

Non : le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal, ni un ascendant ou un ascendant de l'investisseur ou d'un des associés dans le cadre d'une société.

Puis-je investir en loi Duflot via une SCI ?

Oui. Chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt Duflot à hauteur de la quote-part détenue dans la SCI.

Puis-je investir en loi Duflot en indivision ?

Oui. Un bien Duflot peut être détenu par une indivision : chaque indivisaire bénéficie d'une réduction d'impôt correspondante à sa quote-part dans l'indivision.

Puis-je investir en loi Duflot via une SCPI ?

Oui. Vous pouvez souscrire à des parts d'une SCPI qui investit dans des biens Duflot. 

La réduction d'impôt est calculée sur 95 % du montant des parts, limité à 300 000 €.

Puis-je reporter la réduction d'impôt non utilisée ?

Non. La part de la réduction d'impôt non déduite (impôt à payer inférieur à la réduction annuelle) est perdue car il n'est pas possible de la reporter les années suivantes.

Suis-je obligé de garder le bien 9 ans ?

Oui. La loi Duflot impose un engagement de location minimal de 9 ans. Par conséquent, si vous vendez ou cédez le bien avant, vous ne pourrez pas tenir cet engagement. Vous devrez alors restituer la réduction d'impôt que vous avez déjà déduite. L'avantage fiscal est annulé.

Y a-t-il une norme écologique dans la loi Duflot ?

Oui. Les logements éligibles au dispositif Duflot doivent respecter les normes écologiques en vigueur au 1er janvier 2013 : RT 2012.
Les logements qui ne sont pas tenus de respecter la règlementation thermique RT 2012 et qui ont reçu le label "BBC 2005" (déjà appliqué en loi Scellier) sont également éligibles à la Duflot.
Les logements rénovés doivent justifier d'un certain niveau de performance énergétique.
Toutefois, pas de bonus écologique pour les biens hautement performant en économie d'énergie, comme il en était question avant la parution de la loi.

Le nombre de logements Duflot est-il limité par immeuble ?

Oui. Pour garantir une plus grande mixité sociale, la loi Duflot a instauré un quota : les immeubles de plus de 5 logements ne pourront être composés uniquement de logements Duflot. Pour bénéficier de la réduction d'impôt Duflot, l'immeuble devra comporter au moins 20 % de logements non acquis par le dispositif Duflot.

Puis-je démembrer le droit de propriété de mon logement Duflot ?

Non. Le démembrement revient à diviser le droit de propriété : d'un côté l'usufruit et de l'autre la nue-propriété. Ceci est impossible en loi Duflot : l'usufruit (droit de jouissance du bien sans le détenir) et la nue-propriété (possession du bien sans droit de jouissance) doivent appartenir à la même personne.

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