Impôts > Réductions et crédits d'impôts > Déduction des revenus fonciers : la loi Cosse

Loi Cosse : le nouveau dispositif défiscalisant

Le nouveau dispositif fiscal, "Louer abordable" ou loi Cosse, entre en vigueur le 1er février 2017 et prendra fin le 31 décembre 2019.
Il vient compléter les dispositifs déjà existants, notamment la loi Pinel, qui reprend les principaux piliers et remplace le Besson ancien et le Borloo ancien.

La Ministre du logement, Emmanuelle Cosse, avait annoncé fin novembre 2016 sa volonté d'améliorer l'offre de logements locatifs, en particulier dans les zones où des problèmes pour trouver un logement persistent : les zones dites tendues (voir la liste).
Elle propose ainsi une série de mesures dans le cadre du dispositif Louer abordable : l'objectif est d'accroître l'offre de logements locatifs à bas prix, notamment en incitant les propriétaires de logements vacants à les mettre en location. Selon les estimations ministérielles, au moins 100 000 logements vacants seraient prêts à être loués immédiatement en France.

Loi Cosse : le principe

Le dispositif "Louer abordable" dit Loi Cosse, du nom de la Ministre à l'initiative de la mesure, est une mesure incitative : un avantage fiscal est accordé aux propriétaires bailleurs en contrepartie d'un effort locatif.

Cet avantage fiscal pourra être cumulé avec d'autres aides ou subventions.

Comment bénéficier de cet avantage fiscal ?

Les propriétaires bailleurs pourront bénéficier d'un avantage fiscal s'ils baissent le montant de leur loyer en-dessous d'un certain seuil.
L'avantage fiscal sera proportionnel à l'effort consenti par les loueurs.

Il faudra demander un conventionnement auprès de l'Anah, demande qui devra être envoyée après le 1er février 2017. La convention Anah contractualisera votre engagement.
Il s'agit donc de la première étape si ce dispositif vous intéresse : un conseiller de l'Anah vous renseignera et vous aidera dans la constitution du dossier (une délégation Anah dans chaque département).

Qui pourra en bénéficier ?

Seuls les propriétaires de logements dans les zones tendues seront concernés par le dispositif Cosse (sauf en cas d'intermédiation locative).
Les zones tendues regroupent les lieux géographiques rencontrant le plus de problèmes de logements (difficultés pour se loger). Elles sont découpées en 4 zones, selon le niveau de tension : la zone A Bis, la zone A, la zone B1 et la zone B2.

Avantage fiscal : sous quelle forme ?

L'avantage fiscal prendra la forme d'un abattement sur les revenus fonciers.
Cette déduction fiscale variera selon la baisse des loyers : plus le propriétaire baissera ses loyers, plus l'abattement sera important.

Montant de l'abattement

Le taux d'abattement variera de 15 à 70 % voire 85 % :

• de 15 à 30 % pour les loyers intermédiaires ;
• de 50 à 70 % pour les loyers les plus faibles (loyers des logements sociaux) ;
• 85 % pour les propriétaires qui confieront la gestion de leur bien à un intermédiaire (organisme agréé ou agence immobilière à vocation sociale).

Le montant maximum de 70 % sera atteint lorsque les loyers appliqués seront ceux des logements sociaux dans les zones les plus tendues (zones A bis, A et B1).
Le montant varie donc selon la zone : plus la zone est tendue, plus le taux d'abattement est élevé.

Le taux de 85 % n'est pas soumis à une zone : il peut s'appliquer partout en France.

Récapitulatif

Les conditions de l'abattement

Le dispositif Cosse est associé à plusieurs conditions, dont certaines communes à la loi Pinel :

1. des conditions liées au logement ;
2. des conditions liées au loyer ;
3. des conditions liées aux locataires ;
4. des conditions de location.

Le logement

Le logement doit être :

• loué nu (non meublé) ;
• la résidence principale du locataire ;
• logement conventionné ANAH : pour cela, vous devez signer une convention Anah (voir la procédure).

Le logement peut être récent ou ancien.
La convention Anah comportera l'ensemble des engagements que devra respecter le propriétaire en contrepartie de la déduction, et notamment les plafonds de loyer.

Le loyer

Pour bénéficier de l'abattement, les propriétaires devront respecter les plafonds de loyer spécifiés dans la convention Anah : loyer intermédiaire, social ou très social.

Plafonds de loyer 2019 au m²

En outre-mer, les plafonds sont de 10,37 € à Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon et 12,80 € en Polynésie française, Nouvelle-Calédonie et aux Iles Wallis et Futuna.

Les locataires

Deux conditions liées aux locataires :

1. respecter les plafonds de ressources ;
2. NE PAS LOUER à un membre de sa famille (ascendant ou descendant), un membre de son foyer fiscal ou à une personne qui occupe déjà le logement (sauf en cas de renouvellement de bail).

En cas de départ du locataire, le propriétaire devra remettre immédiatement le bien en location.

Plafonds de ressources des locataires :

Ces plafonds sont applicables à compter du 1er janvier 2019 et correspondent aux revenus de 2017.

Loyer intermédiaire :
Les plafonds de ressources applicables pour des loyers intermédiaires sont les mêmes que pour la loi Pinel : les consulter.
Pour les logements situés en outre-mer, les plafonds sont les suivants : voir.

Loyer social :
Les plafonds pour les loyers sociaux sont :

Ces plafonds sont ceux imposés aux logements finances par un Prêt Locatif à Usage Social (PLUS).

Loyer très social :
Les plafonds pour les loyers très sociaux sont :

Ces plafonds sont ceux imposés aux logements finances par un Prêt Locatif Aidé d'Intégration (PLAI).

La location

Le propriétaire s'engage à louer son bien pendant toute la durée de la convention Anah :

• 6 ans minimum pour une convention sans travaux ;
• 9 ans pour une convention avec travaux.

Pour plus d'informations, consultez le site du gouvernement sur le dispositif "louer-abordable".

Sources texte et images : Ministère du Logement