Impôts > Revenus fonciers > Fiscalité des plus-values de terrains à bâtir
Imposition de la plus-value de terrain constructible
L'impôt sur les plus-values immobilières fait l'objet de multiples réformes depuis quelques années. La dernière date du 1er septembre 2014.
Il faut distinguer l'impôt suite à la vente d'un terrain constructibles et des autres biens (bâtis et terrains nus). C'est pourquoi il feront l'objet d'un article distinct car les calculs de la plus-value nette et de l'impôt ne sont pas les mêmes. Le présent article concerne les terrains à bâtir.
Voir notre article relatif à l'impôt pour la vente d'un bien bâti.
L'impôt sur les plus-values immobilières comporte 2 impôts : l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Attention : ces deux impôts n'ont plus la même base imposable depuis 2014.
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Plus-values réalisées entre le 1er janvier et le 31 août 2014
Avant de calculer l'impôt sur la plus-value, il faut déterminer la base imposable.
Calcul de la plus-value imposable
La plus-value imposable est obtenue après déduction des abattements pour durée de détention : ils sont identiques pour l'impôt sur la plus-value (IR) et pour les prélèvements sociaux (PS).
Plus-value nette = Plus-value brute - Abattements pour durée de détention
Abattements pour durée de détention :
- 0 % d'abattement pour une détention de moins de 6 ans ;
- 2 % d'abattement par année de détention de la 6e à la 17e année (soit 12 ans) ;
- 4 % d'abattement par année de détention de la 18e à la 24e année (soit 7 ans) ;
- 8 % à compter de la 25e année.
La plus-value est donc exonérée d'impôt au bout de 30 ans :
(2 % * 12 ans) + (4 % * 7 ans) + (8 % * 6 ans) = 100 %.
| Nb d'années de détention | Abattement annuel | Abattement TOTAL |
| 1 | - | 0 % |
| 2 | - | 0 % |
| 3 | - | 0 % |
| 4 | - | 0 % |
| 5 | - | 0 % |
| 6 | 2 % | 2 % |
| 7 | 2 % | 4 % |
| 8 | 2 % | 6 % |
| 9 | 2 % | 8 % |
| 10 | 2 % | 10 % |
| 11 | 2 % | 12 % |
| 12 | 2 % | 14 % |
| 13 | 2 % | 16 % |
| 14 | 2 % | 18% |
| 15 | 2 % | 20 % |
| 16 | 2 % | 22% |
| 17 | 2 % | 24 % |
| 18 | 4 % | 28 % |
| 19 | 4 % | 32 % |
| 20 | 4 % | 36 % |
| 21 | 4 % | 40 % |
| 22 | 4 % | 44 % |
| 23 | 4 % | 48 % |
| 24 | 4 % | 52 % |
| 25 | 8 % | 60 % |
| 26 | 8 % | 68 % |
| 27 | 8 % | 76 % |
| 28 | 8 % | 84 % |
| 29 | 8 % | 92 % |
| 30 | 8 % | 100 % |
Plus-values réalisées après le 1er septembre 2014
La réforme applicable au 1er septembre 2014 modifie le système d'abattements : de nouveaux abattements pour durée de détention sont instaurés.
Les taux d'abattement diffèrent pour l'impôt sur la plus-value (IR) et pour les prélèvements sociaux (PS).
La plus-value imposable est ainsi obtenue après déduction des abattements pour durée de détention :
Plus-value nette = Plus-value brute - Abattements pour durée de détention
Abattement selon la durée de détention pour Impôt sur la plus-value
Abattements pour durée de détention :
- 0 % d'abattement pour une détention de moins de 6 ans ;
- 6 % d'abattement par année de détention de la 6e à la 21e année (soit 16 ans) ;
- 4 % la 22e année.
La plus-value est donc exonérée d'impôt au bout de 22 ans :
(6 % * 16 ans + 4 % = 100 %).
| Nb d'année de détention | Abattement annuel | Abattement TOTAL |
| 1 | - | 0 % |
| 2 | - | 0 % |
| 3 | - | 0 % |
| 4 | - | 0 % |
| 5 | - | 0 % |
| 6 | 6 % | 6 % |
| 7 | 6 % | 12 % |
| 8 | 6 % | 18 % |
| 9 | 6 % | 24 % |
| 10 | 6 % | 30 % |
| 11 | 6 % | 36 % |
| 12 | 6 % | 42 % |
| 13 | 6 % | 48 % |
| 14 | 6 % | 54 % |
| 15 | 6 % | 60 % |
| 16 | 6 % | 66 % |
| 17 | 6 % | 72 % |
| 18 | 6 % | 78 % |
| 19 | 6 % | 84 % |
| 20 | 6 % | 90 % |
| 21 | 6 % | 96 % |
| 22 | 4 % | 100 % |
Abattement selon la durée de détention pour Prélèvements sociaux
Abattements pour durée de détention :
- 0 % d'abattement pour une détention de moins de 6 ans ;
- 1,65 % d'abattement par année de détention de la 6e à la 21e année ;
- 1,60 % la 22e année ;
- 9 % à compter de la 23e année.
La plus-value est donc exonérée de prélèvements sociaux au bout de 30 ans :
(16 ans * 1,65 % + 1,60 % + 8 ans * 9 = 100 %).
| Nb d'années de détention | Abattement annuel | Abattement TOTAL |
| 1 | - | 0 % |
| 2 | - | 0 % |
| 3 | - | 0 % |
| 4 | - | 0 % |
| 5 | - | 0 % |
| 6 | 1,65 % | 1,65 % |
| 7 | 1,65 % | 3,30 % |
| 8 | 1,65 % | 4,95 % |
| 9 | 1,65 % | 6,60 % |
| 10 | 1,65 % | 8,25 % |
| 11 | 1,65 % | 9,90 % |
| 12 | 1,65 % | 11,55 % |
| 13 | 1,65 % | 13,20 % |
| 14 | 1,65 % | 14;85 % |
| 15 | 1,65 % | 16,50 % |
| 16 | 1,65 % | 18,15% |
| 17 | 1,65 % | 19,80 % |
| 18 | 1,65 % | 21,45 % |
| 19 | 1,65 % | 23,10 % |
| 20 | 1,65 % | 24,75 % |
| 21 | 1,65 % | 26,40 % |
| 22 | 1,60 % | 28 % |
| 23 | 9 % | 37 % |
| 24 | 9 % | 46 % |
| 25 | 9 % | 55 % |
| 26 | 9 % | 64 % |
| 27 | 9 % | 73 % |
| 28 | 9 % | 82 % |
| 29 | 9 % | 91 % |
| 30 | 9 % | 100 % |
Conditions de l'abattement exceptionnel de 30 %
L'abattement supplémentaire de 30 % est soumis à 2 conditions relatives aux terrains à bâtir :
- la promesse de vente doit être signée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 ;
- la vente est conclue avant le 31 décembre de la 2e année suivant la promesse de vente.
L'abattement de 30 % est également ouvert aux cessions de biens immobiliers situés dans une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants SI l'acquéreur s'engage à démolir les biens existants et reconstruire des locaux d'habitation sur une surface d'au moins 90 % de celle autorisée par le coefficient d'occupation des sols (quantité de construction possible sur une parcelle selon la superficie). Cet engagement devra être mentionné sur l'acte de vente.
La reconstruction doit avoir lieu dans les 4 ans suivant l'acquisition du bien. A défaut, une amende de 10 % du prix d'achat sera appliquée.
Montant de l'impôt
L'impôt sur la plus-value (IR) est un impôt forfaitaire de 19 %. Il est calculé sur la plus-value nette déterminée précédemment.
Les prélèvements sociaux (PS) sont une taxe de 17,2 % calculée sur la plus-value nette (après abattements pour durée de détention propres aux prélèvements sociaux).
Exemples de calcul
Un terrain à bâtir est vendu 100 000 €. Le vendeur avait conservé ce bien pendant 15 ans et réalise une plus-value brute de 50 000 €.
Vente entre le 1er janvier et le 31 août 2014
L'abattement pour durée de détention est de 20 % : (15 - 5) x 2 % = 20 %.
La plus-value nette est donc : 50 000 - (50 000 x 20 %) = 40 000 €.
Impôt sur la plus-value : 40 000 x 19 % = 7 600 €
Prélèvements sociaux : 40 000 x 15,5 % = 6 200 €
IMPOT TOTAL (IR + PS) = 13 800 €
Vente après le 1er septembre 2014
Si la vente a lieu en 2015 par exemple, le calcul de la plus-value nette pour l'IR et les PS n'est pas le même car les taux d'abattement sont différents. Il convient donc de bien distinguer ces deux impôts.
L'impôt sera le même pour une vente conclue en 2016 si la promesse de vente a été signée entre le 01/09/2014 et le 31/12/2015.
Impôt sur la plus-value (IR) :
Abattement pour durée de détention : 60 %
(6 % après 5 années de détention : (15 - 5) x 6 % = 60 %)
Abattement supplémentaire : 30 %
Plus-value après abattement pour durée de détention : 50 000 - (50 000 x 60 %) = 20 000 €
Plus-value nette : 20 000 - (20 000 x 30 %) = 14 000 €
IR = 14 000 x 19 %
IR = 2 660 €
Prélèvements sociaux (PS) :
Abattement pour durée de détention : 16,50 %
(1,65 % après 5 ans de détention : (15 - 5) x 1,65 % = 16,50 %)
Abattement supplémentaire : 30 %
Plus-value après abattement pour durée de détention : 50 000 - (50 000 x 16,50 %) = 41 750 €
Plus-value nette : 41 750 - (41 750 x 30 %) = 29 225 €
PS = 29 225 x 15,5 %
PS = 4 530 €
IMPOT TOTAL (IR + PS) = 7 190 €
Baisse d'impôt (entre début 2014 et 2015) : 6 610 €
Vente en 2019
Si la vente se réalisait en 2019 après 15 ans de détention, cela donnerait les mêmes abattements pour durée de détention (60 % et 16,50 %), la plus-value nette serait alors de 20 000 € pour l'IR et 41 750 € pour les PS.
Soit :
IR = 20 000 x 19 % = 3 800 €
PS = 41 750 x 17,2 % = 7 181 €
IMPOT TOTAL (IR + PS) = 10 981 €
Hausse d'impôt (entre 2015 et 2019) : 3 791 €
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