( Ajout/Modification : 24/03/2017 + 28 réactions )

Impôts > Déclaration de revenus fonciers 2044 > Imposition des revenus fonciers au régime réel

Revenus fonciers : les régimes d'imposition

Les revenus fonciers sont des revenus issus de la mise en location d'un logement dont vous êtes le propriétaire.
Les revenus fonciers peuvent être soumis à 2 régimes d'imposition :

  • le régime micro-foncier ;
  • le régime réel d'imposition.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est un régime d'imposition simplifié ouvert à tous sous conditions.
Les conditions du micro-foncier sont :

  • Etre propriétaire ou copropriétaire d'un bien mis en location ;
  • Louer ce bien non meublé ;
  • Ne pas profiter d'une déduction au titre de l'amortissement ou des déductions spécifiques (Périssol, Besson, Robien, Ribien ZRR, Borloo, Scellier ZRR, convention ANAH, ...) ;
  • Ne pas louer un bien en secteur sauvegardé ou assimilé bénéficiant de la déduction des charges "Malraux" ;
  • Ne pas louer un bien classé monument historique ;
  • Les revenus fonciers ne doivent pas provenir uniquement de sociétés immobilières (type SCI) ou d'un Fond de Placement Immobilier (FPI) ;
  • Ces sociétés immobilières ne doivent être soumises ni à l'impôt sur les sociétés (IS) ni dotées de la transparence fiscale ;
  • Les revenus fonciers bruts perçus dans l'année par votre foyer fiscal ne doivent pas excéder 15000 € (hors charges).
    Les revenus fonciers bruts sont les loyers + les recettes éventuelles.

Si vous remplissez les conditions du régime micro-foncier, vous n'avez pas à remplir la déclaration spécifique n° 2044 concernant les revenus fonciers.
Il vous suffit de compléter la case 4BE de la déclaration de revenus n° 2042.
Les revenus fonciers bénéficient, avant calcul de l'impôt, d'un abattement de 30 % (déduction forfaitaire des charges : assurances, intérêts d'emprunt, ...).
Même si vous êtes éligible au régime micro-foncier, vous pouvez quand même opter pour le régime réel (si vos charges excèdent 30 % des revenus par exemple), mais cette option est bloquée ensuite pendant 3 ans. Pour cela, il suffit d'effectuer une déclaration de revenus fonciers n° 2044.

Le régime réel

Si vous ne remplissez pas les conditions du régime forfaitaire (revenus fonciers supérieurs à 15 000 €) ou préférez déduire les charges engagées pour leur montant réel (au lieu de l'abattement forfaitaire de 30 %), vous serez soumis au régime réel.

Le régime réel nécessite une déclaration spécifique : la déclaration n° 2044. Sur cette déclaration des revenus fonciers, vous devrez indiquer pour chaque bien locatif :

  • ses caractéristiques ;
  • les recettes locatives ;
  • les frais et charges + leur descriptif ;
  • les intérêts d'emprunt.

Ces éléments permettent de calculer les revenus fonciers imposables et d'établir le résultat foncier (recettes - charges).

Vous devez remplir une déclaration n° 2044 spéciale si :

  • la location d'un bien neuf vous a permis de bénéficier d'une réduction d'impôt via les dispositifs Borloo, Périssol, Scellier Intermédiaire ou Scellier ZRR ;
  • vous disposez d'un immeuble spécial en travaux : monument historique, immeuble dans une zone protégée (loi Malraux), etc.
  • vous avez des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et bénéficiez d'une déduction de type Robien SCPI ou Borloo SCPI.

Si vous êtes dans l'un de ces cas, tous vos biens doivent être déclarés sur la déclaration 2044 SPE, y compris les immeubles classiques.

La notice explicative suivante ne concerne donc que les revenus fonciers soumis au régime réel et déclarés sur la déclaration 2044.

Commentaires



Par lB (Date : 2019-01-03 16:09:58)

Bonjour,
j'ai entendu parler d'une modification du % de reduction des travaux sur les revenus fonciers en 2019 Régime vide, Réel), 50% au lieu de 100% l'année précedente.
Quelqu'un aurait il des informations concrètes à ce sujet ?
Merci d'avance


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Par Admin (2019-01-03 22:04:45) : Sur les revenus de 2019, seront déductibles 50 % des travaux de 2018 + 50 % des travaux de 2019.
Pour les revenus de 2018, sont déductibles 100 % des travaux de 2018.


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Par raygil (Date : 2019-01-02 20:10:30)

La première année je n'avais qu'un mois de location et j'ai déclaré les revenus fonciers au régime réel.
Peut-on ensuite passer au régime forfaitaire pour la deuxième année qui est entière et dont la loyers encaissés ne dépassent pas 15000 euros.


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Par (2019-01-03 16:05:04) : Non, de mémoire il y a un engagement de 3 ans avant de pouvoir changer.
Cordialement

Par Admin (2019-01-03 22:03:05) : En effet, l'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans.


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Par JULIEN (Date : 2018-12-29 14:53:19)

Bonjour, lors de ma dernière déclaration j'ai déclarer mon studio MEUBLER au revenus fonciers soumis au régime réel. Et ce que je peu le déclarer en LNMP pour ma prochaine déclaration sachant que j'ai pas de déficit négatif (je peux prouvé que le studio est meubler avec l'inventaire et le bail).
Merci pour vos lumière.
Cordialement Julien.


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Par Admin (2018-12-31 12:01:54) : Si vous avez un bail meublé, vous DEVEZ déclarer les revenus en BIC et non en revenus fonciers. Ce n'est pas une option.


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Par Katy (Date : 2018-10-18 10:21:30)

Bonjour
Lorsque l'on est en micro foncier et qu'on signe une convention Anah en cours d'année, comment déclarer ses revenus ?
Merci


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Par Admin (2018-10-19 14:25:27) : Si vous demandez à bénéficier de la déduction spécifique "conventionnement Anah", vous ne pouvez plus être en micro-foncier. Vous devrez obligatoirement être en régime réel et faire une déclaration de revenus fonciers 2044.


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Par hayache (Date : 2018-05-19 17:06:30)

Bonjour en Août 2016 nous avons acheté un appartement en VEFA pour bénificié du dispositif Pinel. Nous avons été livré début Juillet 2017 et nous avons mis un locataire en place depuis le 1er Août 2017,nous lui avons installé une cuisine,un pare douche et fait changer la moquette par un lino. Dans le dispositif Pinel il faut déclaré les revenus foncier en réel ou en micro foncier. En plus nous avons fait un report des intérêts et nous remboursons notre emprunt qu' a partir de juillet 2017 doije déclaré le prix de revient sur le prix d'achat ou sur le prix du tableau d'amortissemnt. Merci de votre réponse


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Par Admin (2018-05-22 20:52:41) : Le dispositif Pinel impose simplement de louer le bien nu pendant la durée d'engagement (de 6 à 12 ans). L'imposition des revenus fonciers est indépendante de ce dispositif. Vous pouvez donc opter pour le micro-foncier ou le régime réel, selon l'option la plus avantageuse (charges réelles à comparer avec l'abattement de 30 %).
La base de la réduction correspond au prix d'acquisition (inscrit sur l'acte notarié) + frais annexes (notaire, commissions, frais d'enregistrement, ...).


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Par Amaduos (Date : 2018-05-13 15:37:27)

Bonjour
J'ai acheté une maison en 2016.j'ai commencé les travaux en 2016 et achevé en février 2017 et la location de la maison à commencé en mars 2017.
une partie des travaux faites et payé en 2016 et le reste en 2017
Je n'ai pas déclaré les travaux sur ma feuille d:impôts 2016
Puis déclarer le montant de tous les travaux 2016-2017 sur ma déclaration 2017?
J'ai reçu aussi une aide de l'ANAH (une partie en 2016 et le reste en 2017)dois je déclarer la totalité avec les revenues 2017?
La vidéo est vraiment très bien merci.


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Par Admin (2018-05-16 18:46:14) : Non. Sur la déclaration 2017 : uniquement les dépenses de 2017.
Les aides perçues doivent être déduites des montants de travaux déclarés.


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Par mado (Date : 2018-05-08 00:44:42)

Bonjour,
nous avons été livrés fin 2017 d'un appartement acheté sous pinel
mise en location en 02/2018.
sur 2017, puis je opter pour le régime réel afin de bénéficier d'un déficit foncier pour imputer sur mes revenus globaux ? j'ai un doute car pas de revenus locatifs perçus en 2017 et mes charges correspondent uniquement aux frais d'emprunt sur cette période.
est ce possible de procéder de cette façon ?
merci


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Par Admin (2018-05-08 23:31:37) : Oui vous pouvez déduire les frais de fin 2017 (à compter de l'acquisition) car le bien est mis en location dans un futur proche.


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Par celine (Date : 2018-05-02 16:54:34)

Bonjour, j'ai acheté une maison en 2012 que j'ai mis en location non meublé en novembre 2017 pour 650 € par mois. Qu est ce que je dois déclarer maintenant sur ma déclaration ? merci



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Par Tony (Date : 2018-04-29 18:08:43)

Propriétaire d'un local commercial géré par une société de gestion, je ne sais pas comment déclarer, sur un document il y a inscrit total recettes ligne 211 214: 14456 euros et en bas revenus fonciers taxables 8629 euros
Merci de vos conseils



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Par Gilbert 26 (Date : 2018-04-24 19:31:34)

J'ai une maison que je loue pour 2340 € pour l'année, donc relevant du micro foncier. Toutefois j'ai effectué des travaux d'isolation des combles, traitement de charpente et de dératisation pour un montant de 1250 €, et le montant de l'assurance habitation + les impôts fonciers s'élèvent à 780 €, puis je déduire ces montants du revenu foncier (dans ce régime micro foncier) ou bien doit je obligatoirement opter pour le régime foncier pour trois ans ?


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Par Admin (2018-04-26 18:51:11) : Non. Les charges réelles ne peuvent se déduire qu'en régime réel (déclaration de revenus fonciers 2044), irrévocable pendant 3 ans.
Dans votre cas, le régime réel est plus intéressant, même sans les travaux, car vos charges annuelles dépassent 30 % de votre revenu annuel (abattement auquel vous avez droit en micro foncier).


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Par Cas N)13 (Date : 2018-03-03 18:01:27)

Deux Célibataires frères et soeurs en indivision héritent d' appartements avec un revenus fonciers d'un revenu moyens bruts en moyenne de 17000 Euros.
Doivent ils faire une déclaration chacun de leurs coté et ds ce cas profiter du micro foncier


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Par Admin (2018-03-05 16:40:56) : Oui. Chaque indivisaire déclare les revenus qu'il perçoit à hauteur de sa quote-part dans l'indivision. Si cette part n'excède pas 15 000 €, il peut opter pour le régime micro foncier.


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Par pascal.h (Date : 2018-03-03 10:30:38)

Bonjour,
je loue depuis février 2018 un appartement vide qui a été construit en 1982. je vois dans la notice de impôts que la déclaration 2044 concerne uniquement les logements neufs, chose que vous indiquez pas. cela veut dire que je n'ai pas le choix de faire mes frais réels ?
merci de votre réponse


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Par Admin (2018-03-05 16:38:59) : Absolument pas. Je vous rassure, l'option pour le régime réel (déclaration 2044) est ouverte à tous, propriétaires de logements neufs et anciens.


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Par philippe b (Date : 2018-02-10 06:42:40)

Bonjour je loue une maison que je déclare en micro foncier.
je viens de changer la chaudière en février 2018 par une autre au gaz à condensation à haut pouvoir énergétique . ai je droit à un avantage fiscal et comment là déclarer. merci


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Par Admin (2018-02-12 16:30:47) : Pour déduire le coût de la chaudière, vous devez opter pour le régime réel et effectuer une déclaration de revenus fonciers n°2044. Cette option sera irrévocable pendant 3 ans : cela signifie que vous ne pourrez pas retourner en micro foncier l'année suivante, même si ce régime est plus intéressant.
Le crédit d'impôt pour la transition énergétique n'est plus ouvert pour les propriétaires bailleurs.


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Par morgane (Date : 2018-02-05 17:29:20)

Bonjour,

Je voudrais acheter une maison composée de 2appartements. L un serait ma residence principale l autre serait loué. L agent immobilier m explique que sur le cadastre il n y a qu'une adresse. Est ce que cela pose problème pour faire une déclaration au frais réel des revenus fonciers? ( je pense notament a la deduction de la taxe fonciere, interets d emprunt...) Cela reviendrait finalement à louer une partie de ma residence principale.

En vous remerciant


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Par Admin (2018-02-07 18:10:33) : Non cela ne pose pas de problème. Par contre, vous ne pourrez déduire que les charges liées à la partie louée. Si par exemple, les deux appartements sont similaires (même superficie, même niveau de confort, même état, ...), vous pourrez déduire la moitié de la taxe foncière, la moitié des intérêts d'emprunt, etc.


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Par Custanza (Date : 2017-11-13 21:01:37)

Bonjour,

Nous avons acheté un appartement en septembre 2017 que nous faisons entièrement renover. (travaux de septembre à décembre 2017). Nous le louerons à partir de janvier 2018. Pourra t on déduire le montant des travaux faits en 2017 sur les revenus locatifs 2018 ? Par ailleurs, la cage de l'escalier de l'immeuble dans lequel nous avons acheté sera refaite en 2018, cette dépense est elle déductible de nos revenus fonciers. Y a t il un montant maximum de déduction possible ? Merci de votre réponse. Des jeunes propriétaires stressés !


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Par Admin (2017-11-15 16:19:15) : Les travaux effectués en 2017 devront être déduits des revenus de 2017 (déclaration en 2018) s'ils constituent bien des dépenses déductibles (voir la liste). Pas de limite du montant déduit si les dépenses ont le caractère déductible.
Puisque vous n'aurez pas de revenus fonciers en 2017, cela générera un déficit foncier déductible du revenu global dans la limite de 10700 €, l'excédent étant déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes.
Petite mise en garde : l'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans. Par conséquent, calculez bien vos charges des 3 années suivantes pour être sûr que cette option est plus intéressante que le régime micro foncier (abattement de 30 %).
Les dépenses de réfection des parties commune sont déductibles à hauteur de la part que vous assumez personnellement (quote-part).

Par dodo (2017-12-28 11:12:17) : Bonjour,

J'ai une question concernant les RF.
J'ai acheté un appartement en décembre 2017 que je loue vide depuis.
Je voudrais savoir si l'année 2018 est une "année blanche" au sens où en 2019, nous sommes prélevé à la source.
Les salaires et loyers perçus en 2018 ne seront pas soumis à l'impôt dans le but d'éviter une double imposition (n_1 + n en 2019).

En revanche, des travaux d'améliorations sont prévus en 2018, puis-je les imputer en tant que déficit foncier pour 2019.

Merci à vous.

Par Lisette (2018-01-18 12:43:10) : Bonjour, avez-vous eu une réponse de l´administration depuis votre post ? La réponse m'interresse

Par Admin (2018-02-08 18:05:46) : Comme les revenus fonciers de 2018 ne seront pas imposés, il n'y aura pas de déduction de charges possible. Pour éviter que les propriétaires ne repoussent leurs travaux à 2019 et ainsi pouvoir les déduire, il est prévu que les dépenses de travaux soient déductibles du revenu de 2019 à hauteur de 50 % des dépenses de travaux de 2018 et 2019.
Par exemple, si vous réalisez 5 000 € de travaux en 2018 et 1 000 € en 2019, vous ne pourrez déduire que 3 000 € sur le revenu foncier de 2019 (6 000 / 2).


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Par Gérald (Date : 2017-06-23 07:35:41)

Bonjour
Je loue deux studios meublés à Paris et la somme de ces deux loyers est inférieur à 15 000 euros.
Je fais donc du micro foncier.
Je vais mettre en location une petite maison en Lorraine, non meublée, pour environ 3500 € par an.
La somme des deux studios + la maison dépasse les 15000 €.
Est-ce que je peux garder les micro foncier pour les meublés et déclarer les revenus de la maison à part ?
Dans ce cas comment pratiquer ?
Merci. Cordialement


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Par Admin (2017-06-23 12:17:53) : Les revenus des locations meublées devront être déclarés en BIC (sur la déclaration complémentaire 2042 C) et les revenus de la location non meublée dans la catégorie des revenus fonciers (cadre 4 de la déclaration 2042).
Puisque les revenus des locations meublées n'excèdent pas 32900 €, vous pourrez bénéficier du régime micro BIC (abattement de 50% sur les recettes brutes).


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Par Anais (Date : 2017-04-28 15:42:10)

Bonjour,

Je loue un appartement depuis le 1er novembre 2016. Sur la ligne 229 du formulaire 2044, je dois donc indiquer le montant des charges de copropriété, mais dois-je indiquer le montant correspondant aux charges payées du 1er janvier au 31 décembre 2016, ou seulement celui correspondant aux charges payées depuis que l'appartement est en location, soit du 1er novembre au 31 décembre 2016 ?

Merci pour votre aide.
Cordialement,



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Par J.JJ. (Date : 2017-04-22 15:59:01)

Bonjour, je loue une maison reçue par héritage de mes parents.
Montant de la location annuelle 6000e.Devis estimatif 12000e.
Je suis au régime réel d'impot foncier,pouvez-vous me dire si je
dois étaler ma dépense sur 2 ans,ou simplement déclaré la totalité,
et qu'elle somme sera prise en compte.Je précise que ces travaux portent sur la réfection des façades,sans isolation; Merci.



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Par JEZZYKA (Date : 2017-04-17 19:41:29)

Bonjour
Je perçois des revenus fonciers pour la location d'un studio acheté en 2010. Je déduis les intérêts d'emprunt. En 2015 j'ai renégocié mon prêt et malheureusement je ne savais pas que je pouvais déduire les frais de renégociation et ne l'ai pas déclaré en 2016. Est-ce possible de le porter sur la déclaration de revenus de 2016 à preparer cette année? Merci

Réponse : Non car seules les charges de 2016 sont déductibles du revenu de 2016.
Pour des charges de 2015, vous devez demander à rectifier votre déclaration 2016.



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Par dany (Date : 2017-04-13 13:38:26)

Bonjour
faut il déduire des charges la partie que paie le locataire ?
j ai une année de charges décalée faut il rétablir en prenant un trimestre sur l un et 3 sur l autre?
L abattage d un arbre est il déductible?
Faut il declarer la caution que nous avons gardée pour préavis non payé et solde de charges?

Réponse : Oui. Le propriétaire ne peut déduire que les charges qu'ils assument (hors charges locatives payées par le locataire).
A quoi correspondent les "charges décalées" ?
La caution est à déclarer en revenus imposables mais en contrepartie vous pourrez déduire les soldes locatives non récupérées.



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Par Isabelle (Date : 2017-03-23 10:39:14)

Bonjour, merci pour votre vidéo bien détaillée et qui va être une aide pour beaucoup. Question : des travaux énergétiques ont été réalisés en 2016 pensant que ma maison serait louée cette même année mais la location ne commencera qu'en Avril 2017. Puis-je déduire le montant de mes travaux ? Est-ce valable sur une maison secondaire en vu d'une location ?
Merci pour votre retour.
Isabelle

Réponse : Si la location est intervenue dans les 6 mois suivant les travaux, vous pouvez déduire la dépense sur la déclaration de revenus fonciers 2016, générant ainsi un déficit foncier.



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Par aurelien (Date : 2016-06-23 18:44:42)

Bonjour,
j'aimerai mettre mon appartement en location, je peux le mettre à 1000 charge comprise. Je paye un crédit en devise de 1250fr suisse ce qui me fait en euro 1020 euro, je paye encore la moitié en intéret je voudrais savoir combien d'impots foncier je vais payer ?
Et je voudrais savoir si ça va augmenter nos impots sur le revenue (salaire) ?
merci d'avance pour votre reponse

Réponse : Le revenu foncier net est ajouté aux autres revenus imposables (salaires par exemple) soumis au barème progressif. Leur imposition dépend donc de vos autres revenus.



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Par Melmac (Date : 2016-06-09 20:14:51)

Bjr
Merci pour vos conseils
Pouvez vous m aider
Je compte acquerir un immeuble de 2 lots 400 et 505 euro de loyer hors charges pour 110 000 frais de notaire inclut
Je pensais faire un apport perso de 35 000 et credit avec mensualites corespondant au loyer de 505 pour remboursement credit
Comment faire une estimation de l imposition que j aurai svp ?
Merci de votre aide

Réponse : Si vous optez pour le régime réel, le revenu foncier imposable sera déterminé selon les charges déductibles : taxe foncière, intérêts d'emprunt, dépenses d'entretien, etc. Le résultat est ajouté à vos autres revenus imposables soumis au barème progressif. L'imposition dépendra donc de votre revenu global. Faites une simulation d'impôt en ajoutant le bénéfice foncier que vous estimez : calculer.



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Par (Date : 2016-05-31 09:49:35)

Bonjour,sur Internet, si j'ai besoin de faire une autre déclaration le 2044, Après le 2044s,que faire? Car à chaque fois on me demande de faire soit l'un soit l'autre et pas simultanément.
Merci de votre réponse.

Réponse : En effet, vous ne pouvez pas faire les deux déclarations. Si vous avez des revenus issus d'immeubles spéciaux ou donnant lieu à amortissement, tous les revenus (y compris ceux d'immeubles classiques) sont à déclarer sur la déclaration 2044 SPE.



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Par did43 (Date : 2016-05-24 22:18:29)

Bonjour
je loue une maison avec 3 appartements, mais un est laissé à disposition de mes parents, puis je déduire la totalité de la taxe fonciére ?
merci

Réponse : Non (seulement la part correspondant aux locaux loués).



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Par seb (Date : 2016-05-23 22:01:26)

Bonjour
j'ai un appartement en location que j'ai déclaré en micro foncier dans mon avis d'impôt 2014. Je ne savais pas que je pouvais déduire mes intérêts d'emprunt. De ce fait j'aurais dû déclarer en revenus foncier au réel car beaucoup plus intéressant. Est il possible de demander un rectificatif de ma déclaration pour modifier la déclaration 2044 en ce sens?
Cordialement



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Par sisi (Date : 2016-05-18 18:57:09)

Bonjour
votre vidéo et super bien expliquer. Une question importante : j'ai acheter un bien immobilier en 2009 que je loue et je n'ai jamais déclaré au impôts. que faire pouvais vous m'aidez car cette année je voudrais déclarer mais par-contre mon appartement et en vente est-il nécessaire de la déclarer ?

Réponse : Si vous déclarez vos revenus fonciers des 7 dernières années, vous risquez un sacré redressement fiscal ! En cas de contrôle, le fisc pourra revenir sur les 3 années précédentes.



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Par elise (Date : 2014-06-09 10:46:15)

Bonjour,
J'ai mis mon appartement en location en juillet 2013 et termine ma déclaration.
Il s'avère que le plus intéressant pour moi est de déclarer mes revenus fonciers en régime réel.
Mais lorsque j'effectue une simulation de mes impots pour les 3 prochaines années, je constate que plus les années vont passer et moins mes intérets d'emprunts seront importants et plus mes impots vont augmenter (passer de 2160 euros aujourd'hui à 3100 en 2015). Cette augmentation est très importante à tel point que je me demande s'il est judicieux que je conserve mon appartement.
Voilà ma question : que se passe-t-il si je souscris au régime réel (et que je m'engage donc sur trois ans) et que je revends mon bien avant ces 3 ans ?
Deuxième question : dans le formulaire 2044, je ne sais pas si je fais partie d'un dispositif spécifique : de Robien, Borloo...
Merci de votre aide.
Elise



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Vente ou abandon de la location / CADRE 460
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