( Ajout/Modification : 03/04/2015 + 4 réactions )

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Evaluation des valeurs locatives

Les valeurs locatives de la quasi totalité des biens bâtis sont évaluées de la même manière : biens d'habitation, commercial ou industriel.

Les règles diffèrent seulement pour les biens industriels dont le gérant est soumis au régime réel d'imposition : ce volet ne sera pas abordé dans cet article.

Méthode d'évaluation générale

Les valeurs locatives sont déterminées lors des opérations de révision foncière.
Une révision foncière consiste à étudier le marché locatif de la commune :

  • établir des zones "homogènes" : zones dans lesquelles le marché locatif est similaire ;
  • définir des biens "représentatifs" dans chacune de ces zones pour chaque type de biens ;
  • fixer une valeur locative pour chaque bien représentatif : une valeur au m² par catégorie de biens (selon le type de biens et la zone) ;
  • classer tous les biens de la commune dans une catégorie référencée.

Les biens construits après sont classés dans une catégorie par comparaison avec les biens existants, ce qui permet de leur attribuer une valeur locative.

Evaluation selon le bien

Il existe 3 types de biens :

  • les locaux d'habitation ;
  • les locaux commerciaux ;
  • les établissements industriels.

Les locaux d'habitation

Le type "local d'habitation" comprend les logements d'habitation mais aussi les logements à usage professionnel autre qu'agricole, commercial, artisanal ou industriel. Les lieux d'exercice des professions libérales font donc partie de cette catégorie.

Les locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel sont évalués de la même manière : le bien est comparé aux biens de référence de la commune (voir la procédure énoncée ci-dessus) afin de le classer dans une catégorie de biens.

La valeur locative du bien est ensuite déterminée selon :

  • sa catégorie ;
  • sa surface réelle ;
  • son état d'entretien ;
  • sa situation générale et particulière ;
  • ses éléments de confort.


Comme le montre le document ci-dessus, chaque bien est classé dans un catégorie selon :

  • le caractère architectural ;
  • la qualité de la construction ;
  • l'agencement du logement : conception générale, la pièce principale, les locaux d'hygiène (salle de bains ou d'eau et toilettes) ;
  • les équipements : nombre de robinets d'eau, WC, chauffage, ascenseur, etc.
  • l'impression générale : luxe, confort, médiocre.

Certains critères ne sont pas pris en compte pour les locaux à usage professionnel seulement (pièce à vivre, accès à l'eau, wc).

Les locaux commerciaux et les établissements industriels

Le type "local commercial" comprend les biens liés à une activité commerciale et les biens divers (autres que les établissements industriels) : boutiques, magasins, ateliers, dépôts, bureaux d'entreprise, d'association, d'une administration, hôtels, cinémas, hôpitaux, etc.

Le type "établissement industriel" répertorie tous les lieux hébergeant une activité nécessitant de gros moyens de production (techniques, matériels, outillages, ...) pour la fabrication et/ou la transformation de produits.
Ici ne sont considérés que les établissements industriels non soumis au régime réel.

L'évaluation de ces 2 types de biens relève de méthodes similaires.
3 méthodes coexistent  et s'appliquent dans un ordre précis :

  1. Méthode "Bail" : observation du loyer appliqué pour les biens loués au 1er janvier 1970 (dans des conditions normales) ;
  2. Méthode par comparaison : si le bien n'est pas loué (occupé sans être loué ou vacant) ou loué dans des conditions anormales, la méthode générale d'évaluation est utilisée (voir ci-dessus) ;
  3. Méthode par appréciation directe : si aucune des 2 méthodes précédentes n'est applicable, on recherche la valeur vénale du bien à l'aide d'actes originaux (acte de vente, succession, ...).

Commentaires



Par Teiho (Date : 2017-12-05 21:04:08)

J'habite depuis octobre 2016 sur Lyon 3 et donc au 1er janvier j'y étais encore.Je suis locataire.J'ai une petite famille (au total 3). Je viens de recevoir pour la première fois la taxe habitation qui s'élève 1064€ sans l'audiovisuel (sinon 1202€). Mon propriétaire est étonné de ce montant alors que habituellement c'est un peu plus de la moitié de la somme indiqué. Y-a-t-il une anomalie ?

Aussi, je n'arrive pas comprendre comment est fixé la "valeur locative brute". Quelqu'un peut m'aider sans utiliser le jargon des articles.

Merci d'avance


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Par Admin (2017-12-07 16:46:45) : La valeur locative est déterminée selon un ensemble de critères (confort, superficie, état, ...). Il est impossible de calculer vous-même cette valeur. Mais vous pouvez la contester auprès du service cadastral de votre centre des finances, ou au moins obtenir des explications quant au montant de votre taxe. N'hésitez pas à faire appel à eux, ils sont là pour vous répondre.


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Par Yvelines (Date : 2017-11-23 18:24:14)

Bonjour,
J'ai reçu un avis de taxe d'habitation 2017 pour une résidence secondaire. Il s'agit d'un bien hérité de mon père décédé en 2015. C'était sa résidence principale et il payait en 2015, 1598€ (hors redevance audiovisuelle), aujourd'hui la taxe d'habitation est évaluée à 3797€, soit une augmentation de près de 238%! alors qu'aucun travaux n'ont été faits dans la maison depuis son décès
Peut-il y avoir une erreur?
Merci de votre aide
Cdt


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Par Admin (2017-11-25 12:21:57) : La majoration appliquée aux résidences secondaires était plafonnée à 20 % jusqu'en 2016. A compter de 2017, elle peut atteindre 60 %. Votre augmentation de taxe vient probablement de là (comparez l'avis de cette année avec celui de l'année dernière).


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Par PierS (Date : 2017-11-09 17:07:21)

Ma maison d'habitation viend de subir un sinitre, affaissement de terrain suite à sécheresse. Conséquence, de larges fissures sont visibles sur la façades. Ma commune n'a pas été classée en catastrophe naturelle donc l'assurance ne peut rien faire. Est-ce que je peux demander un dégrèvement de ma Taxe Foncière et de la Taxe D'habitation. Bien cordialement.


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Par Admin (2017-11-11 11:30:21) : Vous pouvez (vous n'avez rien à perdre). Demandez la réévaluation de la valeur locative de votre maison, ce qui fera baisser le montant des taxes.


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Par Iledelareunion974 (Date : 2017-06-25 11:46:02)

Bonjour,
Je voudrais savoir si le nombre de dépendances entrent dans la base locative. En fait, nous souhaitons relier la résidence principe avec une dépendance ! Élan fera t il modifier nos impôts puisque nous perdons une dépendance.



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