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Plus-values immobilières : exonérées d'impôt au bout de 22 ans

François Hollande l'a annoncé lors de son passage dans l'émission Capital le 16 juin 2013 : le système d'imposition des plus-values immobilières va à nouveau être réformé à compter de septembre 2013 et s'appliquera également en 2014.
Le marché immobilier ne se porte en effet pas très bien, les ventes en 2013 étant en chute par rapport à 2012, qui n'était pourtant pas une bonne année. Il est donc grand temps d'agir pour relancer ce secteur, qui s'enfonce peu à peu. Et les deux réformes précédentes sur l'impôt des plus-values n'ont rien arrangé :

• à compter du 1er février 2012 : modification du système d'abattement sur les plus-values, qui ne sont plus exonérés qu'au bout de 30 ans (au lieu de 15 ans avant le 1er février 2012). Les taux d'abattement sont moindres pour les durées de détention inférieures  à 25 ans.
• à compter du 1er janvier 2013 : surtaxe pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 € (après abattements). Cette surtaxe est variable de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value.
  

Rappelons que le taux d'imposition de base est déjà de 34,5 % : 19 % d'impôt + 15,5 % de prélèvements sociaux.

Réforme du 1er septembre 2013

Dans le projet de loi pour 2013, il avait pourtant été question d'instaurer un abattement supplémentaire de 20 %. Il aura fallu attendre un an de plus pour en voir la couleur ...
En effet, les plus-values immobilières réalisées après le 1er septembre 2013 bénéficieront d'un abattement supplémentaire de 25 %. Cet avantage fiscal ne durera qu'une seule année : seules les ventes conclues entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 en profiteront.
De plus, les plus-values immobilières seront exonérées d'impôt après 22 ans de détention suite à une refonte du système d'abattement : 6 % par an de la 6ème à la 21ème année et 4 % la 22ème année (6 * 16 + 4 = 100 % d'abattement).

Les nouveaux taux d'abattement ainsi que l'abattement supplémentaire et exceptionnel de 25 % s'appliquent dès le 1er septembre 2013 puisque la réforme est parue dans le bulletin officiel des impôts...

Attention, le barème d'abattement ne concerne que l'impôt sur le revenu et non les prélèvements sociaux, qui eux ont un régime nettement moins avantageux. L'exonération est maintenue à 30 ans : abattement de 1,65 % par an de 6ème à la 21ème année, 1,60 % la 22ème et 9 % à compter de la 23ème année (1,65 * 16 +1,60 + 9 * 8 = 100 %).

Cette réforme des plus-values s'applique uniquement aux propriétés bâties et terrains nus.
Les terrains constructibles sont exclus du dispositif. Ils devaient d'ailleurs ne plus bénéficier du système d'abattement dès 2014 : cette mesure a été annulée par le Conseil Constitutionnel. Ils pourront donc toujours jouir des abattements en vigueur en 2013.

L'avis des professionnels

Les professionnels de l'immobilier estiment que cet abattement supplémentaire n'est qu'une mesurette étant donné que les ventes des résidences secondaires et des biens locatifs (seules touchées par l'imposition des plus-values) concernent moins du quart des ventes totales. Alors face à l'ampleur de la chute, une baisse de la fiscalité ne leur donnera qu'un petit répit. Surtout que cet avantage a été annoncé comme "exceptionnel" : le répit risquerait d'être de courte durée !

Heureusement, la mise en place d'un système d'abattement plus avantageux aboutissant à une exonération après 22 ans de détention (au lieu de 30 !) calme quelque peu l'amertume fiscale !