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( Ajout/Modification : 14/03/2016 )

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Restauration immobilière  : loi Malraux

La restauration immobilière peut vous octroyer une belle réduction d'impôt. Mais attention, pas n'importe quelle restauration : elle doit concerner la restauration complète de beaux immeubles dans un secteur sauvegardé ou assimilé :

  • quartier ancien dégradé (QAD) ;
  • zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ;
  • aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AMVAP).

Le nouveau dispositif Malraux cible les opérations à compter du 1er janvier 2009 : demande de permis de construire ou de déclaration de travaux.
Auparavant, le dispositif Malraux consistait à déduire les dépenses de rénovation des revenus fonciers.

Le dispositif Malraux ne peut être cumulé avec d'autres dispositifs défiscalisants (Duflot, Pinel, outre-mer, etc.).


Conditions Loi Malraux

Condition liée à la restauration

La restauration complète doit avoir été déclarée d'utilité publique, sauf en cas de plan de sauvegarde ou de mise en valeur dans les secteurs sauvegardés.

Conditions liées à la location

Pour bénéficier de la réduction d'impôt, l'investisseur doit louer le bien rénové pendant 9 ans.
La location doit être nue et à usage d'habitation principale (pour les locaux à usage d'habitation).
Pour les locaux autres, la location doit être effective dans l'année qui suit la fin des travaux.

Les locataires ne peuvent pas être un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.

Dépenses de restauration éligibles en loi Malraux

Les dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt sont de 2 natures :

  • les charges de droit commun ;
  • les dépenses spécifiques.

Les charges de droit commun

Les charges de droit commun, comme leur nom l'indique, correspondent aux charges classiques inhérentes à la location d'un bien et en principe déductibles du revenu foncier.
La loi Malraux permet de profiter d'une réduction d'impôt pour ces dites charges :

  • dépenses d'entretien et de réparation ;
  • dépenses d'amélioration dans des locaux d'habitation et des locaux professionnels pour lutter contre l'amiante ou faciliter l'accueil des handicapés (hors dépenses de construction ou d'agrandissement) ;
  • assurances ;
  • impôts locaux ;
  • frais de gestion ;
  • provisions pour dépenses de travaux de la copropriété ;
  • frais accessoires des travaux de restauration (honoraires de l'architecte notamment).

Ces charges ne peuvent pas être déduites du revenu foncier puisqu'elles donnent déjà droit à un avantage fiscal.
Toutefois, il est possible de choisir entre la réduction Malraux et la déduction des charges du revenu foncier (imputation du déficit sur le revenu global dans la limite de 10 700 € et sur les revenus fonciers ultérieurs pour l'excédent).

Les dépenses spécifiques

Les dépenses spécifiques sont :

  • les frais d'adhésion à une association foncière urbaine de restauration ;
  • les dépenses de travaux imposés ou autorisés par l'Etat : travaux de démolition, de reconstitution de toitures ou murs extérieurs, de transformation en logement.

Montant de la réduction Malraux

La réduction d'impôt est calculée sur les dépenses de travaux de restauration payées dans l'année d'imposition.
Les dépenses prises en comptes sont limitées à 100 000 € et retenues pour leur montant TTC après déduction des aides ou subventions éventuelles.
La part excédant le plafond ne peut être déduite du revenu foncier.

Si le bien est détenu par plusieurs personnes (indivision ou société non soumise à l'IS), le plafond de dépenses de 100 000 € s'appliqu pour chaque copropriétaire.
La réduction est calculée selon la quote-part de chacun.

Nouveauté 2014 : Le dispositif Malraux n'est plus inclus dans le plafonnement des avantages fiscaux fixé à 10 000 € par an. De ce fait, les dépenses effectuées à compter de 2013 ne seront plus prises en compte pour le calcul du plafonnement.

Nouveauté 2016 : Les dépenses éligibles dans le "Malraux ancien" sont bornées dans le temps. Désormais, seules les dépenses engagées dans les 9 ans suivant la dernière demande de permis de construire ou déclaration de travaux seront prises en comptes.
Etant donné que le dispositif a pris fin en 2008, les dépenses seront éligibles jusqu'au 31 décembre 2017 dernier délai.

Taux de la réduction d'impôt

Le taux de la réduction dépend de :

  • la date d'engagement des opérations : demande de permis de construire ou de déclaration de travaux ;
  • la localisation du bien.

Opérations engagées avant 2011 :

  • 40 % dans un secteur sauvegardé ou un quartier ancien dégradé (QAD) ;
  • 30 % pour la restauration dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AMVAP).

Opérations engagées en 2011 :

  • 36 % dans un secteur sauvegardé ou QAD ;
  • 27 % en ZPPAUP ou AMVAP.

Opérations engagées à compter de 2012 :

  • 30 % dans un secteur sauvegardé ou QAD ;
  • 22 % en ZPPAUP ou AMVAP.

Comment bénéficier de la réduction Malraux ?

Pour profiter de l'avantage fiscal Malraux, les dépenses réalisées en 2014 doivent être inscrites sur la déclaration de revenus complémentaire n° 2042 C (page 7) envoyée en avril-mai 2015 :


Les pièces à joindre

Les pièces à fournir avec votre déclaration sont un descriptif du bien et la copie de divers documents :

1. Un descriptif du bien sur papier libre :

  • noms et adresse du propriétaire ;
  • adresse du bien avec la mention du secteur concerné ;
  • date du plan de sauvegarde ou de mise en valeur ou de déclaration d'utilité publique de la restauration;
  • l'affectation du bien avant et après les travaux (usage d'habitation ou autre) ;
  • l'engagement de location de 9 ans ;
  • la date d'achèvement des travaux (le cas échéant) ;
  • la date de début de bail (le cas échéant).

2. Déclaration d'utilité publique

3. Autorisation d'urbanisme + Devis de l'architecte des Bâtiments de France

4. Factures des travaux ou Contrat de la vente d'immeuble à rénover

5. Déclaration d'achèvement des travaux (le cas échéant) + attestation de la réception en mairie + note précisant l'affectation initiale du bien

6. Bail (le cas échéant)

Source : impots.gouv.fr

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