( Ajout/Modification : 12/05/2017 + 17 réactions )

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Les provisions pour charges de copropriété

Une partie des provisions pour charges de copropriété est déductible du revenu foncier si elle concerne un bien locatif.
Ces provisions sont versées à un syndic de copropriété par les propriétaires de biens situés dans une copropriété (plusieurs propriétaires au sein d'un même immeuble).

Provisions de charges de copropriété : définition

Pour assumer les dépenses courantes ou particulières des parties communes de l'immeuble, appelées charges de copropriété, chaque copropriétaire verse au syndic une somme d'argent proportionnelle à sa quote-part (part de sa propriété par rapport à la superficie totale de l'immeuble). Cette quote-part est généralement fixée en millièmes.

Le syndic procède à l'appel des fonds chaque début d'année en vue de supporter les charges de l'année à venir. Ces charges futures sont donc estimées : c'est pourquoi on emploie le terme "provisions", qui constituent une cagnotte dans laquelle on pioche pour régler les dépenses.
Les provisions visent à couvrir :

  • les dépenses prévues dans le budget prévisionnel : les dépenses d'entretien, de maintenance, d'administration (nettoyage des lieux communs intérieurs et extérieurs, eau et électricité, assurance, rémunération du syndic ... ) ;
  • les dépenses de travaux (hors provisions pour travaux futurs non encore décidés).


Montant des provisions déductibles

La déduction d'une charge est soumise à 3 conditions :

  1. la charge incombe au propriétaire ;
  2. elle constitue une charge déductible ;
  3. elle a été acquittée au cours de l'année d'imposition.

Or seule une partie des provisions pour charges de copropriété respecte ces 3 conditions. C'est pourquoi les provisions ne sont pas déductibles en totalité.

La partie non déductible concerne :

  • les charges récupérables auprès des locataires (eau et électricité, entretien des parties communes, etc.) ;
  • les dépenses de travaux de reconstruction ou d'agrandissement.

Bien entendu, les charges incluses dans les provisions pour charges de copropriété ne doivent pas être déduites dans les divers postes de dépenses (lignes 221 à 227 de la déclaration 2044).

Déduction en deux temps

Comme une charge doit toujours (sauf exceptions) être déduite l'année de son paiement, toutes les provisions sont déduites l'année de leur versement : la répartition entre les différentes charges n'est pas prise en compte.
On procèdera à une régularisation des charges non déductibles l'année suivante en fonction de cette répartition (charges déductibles / charges non déductibles / charges récupérables). La régularisation consiste à réintégrer les charges déduites et qui n'auraient pas du l'être.

Si les provisions étaient supérieures aux dépenses réelles, l'excédent déduit sera également inclus dans la régularisation.

En résumé :

  1. Déduction de la totalité des provisions en année N ;
  2. Régularisation des charges non déductibles en année N+1.

Exemple

Un copropriétaire possède un appartement dans une résidence représentant 300 millièmes de la copropriété. Il le loue pour la première fois en 2014.
Les provisions pour charges de copropriété estimées par le syndic pour l'année 2014 sont de 5 000 €.
Notre copropriétaire doit ainsi s'acquitter de la somme de 1500 € de provisions en 2014 (5000 x 300/1000) : ce montant sera déduit en ligne 229 de la déclaration de revenus fonciers 2014.

En 2015, la répartition du budget 2014 est établie, faisant état d'un total de charges réelles pour notre propriétaire de 1300 €, soit un solde positif de 200 € ("montant déduit en trop") :

  • Assurance : 400
  • Eau et électricité : 300
  • Rémunération du syndic : 300
  • Dépenses d'entretien : 300

Dépenses déductibles par le propriétaire : 900 €
Seuls les 400 € d'assurance, 300 € de rémunération du syndic et 200 € de dépenses d'entretien (100 € sont à la charge du locataire) sont déductibles, soit un total de 900 € (400 + 300 + 200).

Dépenses non déductibles : 400 €
Les dépenses non déductibles sont donc égales à 400 € (1300 - 900), ce qui correspond à l'eau et électricité (300 €) et à une partie des dépenses d'entretien (100 €).

Régularisation : 600 €
Il convient alors de régulariser la somme de 600 € (Dépenses non déductibles + Solde = 400 + 200) : ce montant viendra diminuer le total des charges déductibles de 2015 et sera inscrit en ligne 230 de la déclaration de revenus fonciers 2015.

En 2015, les provisions pour charges ont été réévaluées à 1300 €.

Commentaires



Par Besbes (Date : 2019-01-31 10:27:24)

Bonjour
Mon comptable indique les provisions pour charges payés par le locataire l'année N en produit en ligne 2 de la 2072 et met en déduction la totalité des charges payées au syndic l'année N en ligne 14 de la 2072. Est ce correcte comptablement ?
Merci pour votre aide


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Par Admin (2019-02-02 23:19:09) : Les charges payées par le locataire ne doivent être inclues dans les revenus (ligne 2) que si elles ont été mises à la charge du locataire par convention mais qu'elles incombent en principe à la SCI (aux propriétaires).
Si ce n'est pas le cas, que ces charges sont bien des charges qui doivent être payées par les locataires, elles n'ont pas à figurer dans la déclaration.

Quant aux provisions du syndic, elles sont bien à inscrire en ligne 14. Et la part de ces provisions payée par les locataires sera régularisée l'année suivante en ligne 15.


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Par mike (Date : 2018-07-11 18:14:11)

Bonjour,
Je suis un peu perdu avec tous ses termes qui différent par rapport a mon décompte des charges.
J'ai "le total des charges sur cette période"= 504.12 €
"part non recuperable"= 252,76 €
"part locatif"= 251.36 €
"part deductible"= 84,35 €
Je ne vois pas le rapport avec ce qui est décrit ci dessus
Charges déductibles + charges récupérables + charges non déductibles = charges annuelles ( provision pour charges de copropriété)

Merci pour votre analyse.



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Par erikltt (Date : 2018-05-22 00:13:52)

Bonjour,

J'ai mis en location mon appartement pour la première fois en Mai 2017, l'arrêté des comptes est à cheval sur deux années (du 01/07 au 30/06 N+1), je ne suis pas sûr de comprendre ce qu'il faut déclarer dans ce cas.
L'arrêté des comptes fait apparaître :
- Total copropriétaire : 960.38, dont locatif : 429.88
- Déduction des appels de provisions : -968.15
- Solde de la régularisation : -7.77
Faut-il faire quelque chose de particulier lorsque l'exercice de la copropriété ne correspond pas à une année civile ?

Merci


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Par Admin (2018-05-24 18:59:09) : Vous n'avez rien à régulariser cette année car le logement n'était pas loué en 2016. La ligne 230 reste donc vide.
En ligne 229, vous inscrivez les provisions de charges payées de mai 2017 à décembre 2017, ce qui représente :
2/12 de 968,15 (mai et juin 2017) + sommes réellement versées de juillet à décembre.


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Par nathf30 (Date : 2018-05-14 11:22:27)

Bonjour,
Est-il normal d'avoir une quote-part déductible des revenus fonciers toujours égale à 0 ? sur tous les comptes individuels de charges envoyés par mon syndic ? Merci d'avance !


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Par Admin (2018-05-16 22:50:03) : Cela me semble étrange. Les provisions de charges de copropriété sont nécessairement composées de charges déductibles en ligne 229 (sauf éventuellement dans le cas d'un syndic bénévole où les seules charges seraient des charges récupérables auprès des locataires et des charges non déductibles).


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Par zaporog (Date : 2018-05-13 12:02:56)

Bonjour,
A quelle dois-je ajouter le solde négatif de charges à payer de l'année N-1 ?
Merci de votre concours


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Par Admin (2018-05-16 22:46:01) : La régularisation des charges de copropriété est à noter ligne 230.


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Par eal84 (Date : 2018-05-10 17:59:48)

Bonjour,

J'ai 2 questions:
1 Sur un bien, le syndic n'a pas fait la régularisation des charges
Mon syndic accuse un retard dans les tenues d'AG et l'établissement de la répartition des charges.
Mon problème se situe sur la ligne 230 : comment puis-je régulariser les appels de charges de n-1 ?

2 Sur un autre bien, l'exercice de la copropriété est à cheval sur deux années civiles:
Faut-il appliquer un prorata temporis au titre les régularisation (différence provisions vs charges de l'exercice, charges récupérables)

merci pour votre aide


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Par Admin (2018-05-11 12:20:02) : 1/ Tentez de calculer vous-même cette régularisation :
elle est égale à la différence entre les provisions N-1 déduites ligne 229 (de la déclaration de l'an dernier) et les charges déductibles comprises dans ces provisions. En d'autres termes, la ligne 230 correspond à toutes les charges non déductibles qui étaient comprises dans les provisions (travaux non déductibles, charges récupérées auprès des locataires) ainsi qu'un éventuel excédent (provisions > charges réelles de l'année).
Si vous avez le détail des provisions N-1, additionnez les charges non déductibles et inscrivez le résultat ligne 230.
Même si cette solution est imprécise, elle est préférable à une ligne 230 vide.
2/ Pour votre autre bien, vous devez bien calculer au prorata en prenant les deux dernières régularisations (2016-2017 et 2017-2018) car la déclaration de revenus fonciers correspond à une année civile.
Cette manière de faire n'est pas optimale car elle n'est pas en adéquation avec les déclaration d'impôt et oblige à refaire des calculs (le risque d'erreurs est donc plus important).


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Par Sanna31 (Date : 2018-04-28 23:04:04)

Bonjour voila 3 ans que je loue un appartement en copopriete et que je me rend compte qu il faut declarer les appels de fond les charges deductible non deductible chose que je n ai jamais declarer (sous les conseils de mon pere ) !!! Puis je les declarer maintenant ? Et sachant que je ne comprend pas la notiins de charges non deductible qui n aparaisse pas sur la cloture des comptes coproprio de 2016. Merci pour votre reponse



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Par mimi (Date : 2018-04-22 18:58:56)

Bonjour,
les travaux de ravalement et de toiture en copropriété sont-ils déductibles ?
Merci par avance


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Par Admin (2018-04-25 22:22:58) : Oui à hauteur de votre quote-part dans la copropriété.


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Par Henry B (Date : 2018-04-15 19:13:53)

Bonjour,

Je viens d'achter un studio et mis en location.

Pouvez vous de me dire si les charges courantes dont je recois les appels de fonds chaque trimestre et les appels travaux ou avances sont des provisions de charges ? à remplir sur la ligne 229 ?

Merci


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Par Admin (2018-04-16 22:39:44) : Oui ce sont des provisions pour charges de copropriété (excepté les provisions pour travaux non encore décidés). Elles sont à indiquer ligne 229 de la déclaration 2044 (en cas d'option pour le régime réel).


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Par Fabien (Date : 2018-03-12 22:24:25)

Bonjour, nous avons décidé d'un commun accord avec le locataire que le montant de charges dépassant ceux de la provision restait à ma charge. Du coup vu qu'elles resteront à ma charge de propriétaire même sans depart du locataire, puis je les déduire de mes revenus fonciers ?


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Par Admin (2018-03-14 12:02:38) : Non. Les charges locatives ne sont pas déductibles par le propriétaire, sauf si celui-ci n'a pas pu obtenir leur remboursement au départ du locataire. Lire le bofip para. 30.


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Par Vincent (Date : 2018-01-13 17:41:01)

Bonjour,

concernant la deduction des charges de copropriété, le formulaire 2044 mentionne 2 rubriques
-Provisions pour charges payées en année N-1
-Régularisation des provisions pour charges déduites au titre de année N-2

Sauf que souvent les exercices des copropriétés ne sont pas des années civiles, mais commencent en avril ou septembre par exemple.
Comment remplir ces 2 rubriques dans ce cas?

Pour les provisions: on prends celles réellement versées pendant l'année N-1 indépendamment des dates des exercices?

Pour la regularisation, considèret-on que l'etat de repartition (cad equilibrage des charges) pour la periode avril N-2->mars N-1 s'applique pour toute l'année et donc on prend ce chiffre pour la declaration effectuée en année N? Ou alors faut-il faire un pro-rata entre 2 etat de reparition pour couvrir exactement l'année N-1?

Merci


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Par Admin (2018-01-16 16:22:50) : Les revenus fonciers se déclarant par année civile, le syndic de copropriété doit vous fournir un récapitulatif des charges annuelles de janvier à décembre. A défaut, calculez leur montant au prorata (par exemple, 9/12 d'une année et 3/12 de l'autre).
Les provisions de charges correspondent à toutes les sommes versées au syndic dans l'année (civile) N-1, excepté les provisions pour travaux futurs non encore allouées.
Idem pour la régularisation : on parle toujours d'année civile (de janvier à décembre de l'année N-2).


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Par boubou (Date : 2017-07-18 12:54:02)

Bonjour,
Je rencontre un problème avec les charges non déductible, je ne comprends pas comment les connaître ? J'ai plusieurs ligne sur le décompte : Total Charges, Provisions à déduire, Solde opération courante, quote part locatif.
pour la ligne 230, il faut prendre la quote part locatif + la différence si j'étais en positiif sur le décompte + ces charges non déductible....
Merci pour votre aide


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Par Admin (2017-07-19 11:30:05) : Oui c'est bien ça. Prenons un exemple (déclaration de revenus fonciers 2016) :
Provisions payées en 2016 = 1000 --> Ligne 229 de la déclaration 2016
Provisions déduites pour 2015 (ligne 229 de la déclaration 2015) = 1200 ;
Charges réellement payées en 2015 = 1100, soit un solde positif de 200 € ;
Part payée par le locataire = 200 ;
Charges non déductibles = 100 ;
Régularisation 2016 = 1200 - (1100 - 200 - 100) = 400 € à régulariser --> Ligne 230 de la déclaration 2016.

Par boubou (2017-07-19 12:13:47) : Bonjour et Merci pour votre réponse. En revanche les charges non déductible comment les connaître? en fait ce sont les charges qui agissent seulement sur un agrandissement ou une modification de l'immeuble c'est bien ça?
Merci

Par boubou (2017-09-21 15:14:16) : Bonjour,
Auriez vous une réponse à me donner concernant ma dernière question svp ?
Cordialement,

Par Admin (2017-09-22 17:33:47) : Les charges non déductibles sont les dépenses à la charge du locataire (payées par le propriétaire et remboursées ensuite par le locataire) et les dépenses de travaux non déductibles (travaux d'agrandissement et de reconstruction).
En principe, votre syndic de copropriété distingue bien sur le récapitulatif annuel les charges déductibles et les charges non déductibles.


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Par winny641 (Date : 2017-06-01 12:44:06)

Bonjour,

Pouvez vous donner l'exemple avec un solde négatifs?
Par exemple pour ma part j'avais declarer en 2016 900eur de provisions de charges, hors nous avon eu une grosse régulation de chauffage et le montant est passé a 2400eur (dont 1800 charge locataire)

Comment faire dans ce cas?

merci par avance


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Par Admin (2017-06-01 17:25:56) : Inscrivez les provisions payées en 2016 en ligne 229.
En ligne 230, notez la part des 900 € qui n'aurait pas du être déduite (charges non déductibles et charges récupérables). Le syndic vous communique en principe ce montant sur le récapitulatif des dépenses de l'année.


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Par biz68 (Date : 2017-05-11 14:37:57)

Bonjour,
Merci pour votre article.
Cependant, votre exemple aurait gagné en clarté si vous aviez précisé le montant des "dépenses d'entretien" incombant au locataire, soit 100 euros (si j'ai bien compris).
600 = 200 (solde positif n-1) + 300 (eau électricité) + 100 (dépenses d'entretien à la charge du locataire).
Bien cordialement.


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Par Admin (2017-05-12 10:37:49) : Vous avez raison. J'ai ajouté cette précision dans l'exemple. Merci à vous.


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Par alger33 (Date : 2017-04-20 15:19:34)

J'ai un studio en location dans une résidence est je paie 1359? de charges ( travaux batiments+appels de fonds) que dois je déduire dans ma déclaration des revenus fonciers 2016 et sur quelles lignes.

AVEC MES REMERCIEMENTS



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Par Bauzau (Date : 2017-03-17 19:19:12)

Bonjour,
Merci pour ces explications claires, mais il manque une info :
- comment sont déclarées les "charges" que nous verse le locataires chaque mois en plus du loyer ? (en prévision des charges "récupérables" sur le locataire) Comment doivent-elles être intégrées ?
Merci

Réponse : Cette information est donnée dans l'article dans la partie "Montant des provisions déductibles". Les charges récupérables (payées par le locataires) sont incluses dans les provisions pour charges de copropriété et donc déduites en ligne 229.
Comme elles vous ont été payées par le locataire, elles ne devraient pas être déduites. C'est pourquoi leur déduction est régularisée l'année suivante en ligne 230.
Un exemple en fin d'article permet de mieux comprendre.


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Par attebiop (2017-10-15 17:23:57) : Bonjour,
En copropriété j'aimerais savoir si la somme des charges déductibles et des charges récupérables doit correspondre au montant réel des charges réglé sur une année.
Merci.
Ben cordialement.

Par Admin (2017-10-16 16:39:13) : Oui avec les charges non déductibles.
Charges déductibles + charges récupérables + charges non déductibles = charges annuelles ( provision pour charges de copropriété)

Par atteboip (2017-10-17 08:22:12) : Bonjour,

Merci de votre réponse.

Cependant je ne m'y retrouve absolument pas dans les documents fournis par le syndic.

L'année de gestion de l'immeuble s'étale du 1er juillet de l'année en cours au 30 juin de l'année suivante.

En 2016/2017 la provision pour charges est de :
1 230.16

Le montant appelé est de : 1 100.46

Le réel encaissé de : 1 116.80

Les charges récupérables de : 557.35

Les charges déductibles de : 331.85

Je veux appliquer comme écrit dans le contrat de bail une régularisation pour charges à mon locataire tout en m'assurant que les sommes fournies par le syndic sont exactes.

S'il n'y a pas eu de gros travaux je pense que les charges non déductibles sont celles qui font la différence entre la provision et les charges réelles.

Dans mon cas je ne comprends pas pourquoi le montant des charges appelées ne correspond pas à celui de la provision.

Sauriez vous m'expliquer pourquoi, d'autant que les charges non déductibles n'apparaissent pas sur les documents fournis par le syndic.

D'avance je vous remercie et vous prie d'agréer mes salutations.


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Par J. (Date : 2017-02-28 13:29:27)

Bonjour,

En 2016, j'ai mis mon appartement en location. Il était vide de janvier à juin puis occupé.
Si je comprends bien sur les 5 premiers mois je peux utiliser la ligne 225 pour une partie des charges ?
Pour les mois restants, avec le locataire, j'utilise la ligne 229 pour inscrire les provisions payées mais dois-je directement déduire la part versée par le locataire de ce montant ? la TOM aussi?
N'ayant pas de revenus fonciers déclarés pour N-1, est-ce que je laisse la ligne 230 vide?

Merci d'avance



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