( Ajout/Modification : 17/10/2016 + 41 réactions )

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Revenus fonciers : le régime réel

Applicable automatiquement pour un revenu foncier supérieur à 15 000 €, le régime réel peut aussi être choisi (pour une durée minimale de 3 ans) en deçà de ce seuil.
Il s'agit alors de produire une déclaration de l'ensemble des revenus fonciers, des frais et charges réels, reconnues par l'administration fiscale.
Cette déclaration est à effectuer sur le formulaire n° 2044 (voire sur l'un des formulaires n° 2044 Spéciale si on bénéficie de dispositions particulières, comme par exemple la loi Borloo, Sellier, Robien).
Les résultats seront à reporter sur la déclaration de revenus classique n°2042.


Prise en compte des charges réelles

Une fois le revenu foncier obtenu, il faut déterminer toutes les charges afin de les déduire de ce dit-revenu. Le résultat constituera la base imposable, appelée "résultat foncier".
Les frais et charges déductibles sont clairement définis par la loi et ne peuvent concerner que le bien mis en location :

Selon le niveau des charges par rapport aux loyers encaissés, le résultat foncier est soit excédentaire soit déficitaire : calculer son résultat foncier.

Récapitulatif du régime réel

Ce qu'il faut retenir :
Régime réel obligatoire si revenu foncier > 15 000 EUR
Charges déductibles = Primes d'assurance + Intérêts d'emprunt + Dépenses de travaux (sous conditions) + Charges de la copropriété + Frais de gestion ...
Résultat foncier = Revenu foncier - Charges déductibles

Commentaires



Par Paul André (Date : 2018-05-27 16:14:29)

Alors que je les déclarais au régime du micro-foncier, puis-je déclarer cette année, pour une année seulement, mes revenus fonciers au régime réel sur un appartement vendu fin 2017 ? Je ne déclarerai donc rien l'an prochain. Quid de la règle des 3 ans applicables au régime réel ?



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Par Esyram (Date : 2018-04-29 18:03:40)

Bonjour, je viens de signer un bail emphytéotique assujetti à la loi rurale pour la location d?un terrain pour l?installation d?un parc photovoltaïque . Comment doit-on déclarer les revenus fonciers pour ce cas particulier ? Si le montant brut dépasse le plafond de BNC, est ce le dépassement qui est déclaré en réel ou la totalité ?
Quel est le pourcentage total des prélèvements sociaux sur ce revenu?
Merci de votre aide


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Par Lloulouttes (2018-05-19 18:01:40) : Bonjour, Je viens de déclarer pour la dernière fois mes impôts fonciers 2017 (fin défiscalisation 31/07/2017) d'un apt que je défiscalisais en réel depuis 08/2008 (5 mois en 2008), donc j'ai défiscalisé 7 mois en 2017. Je dois attendre 3 années pour sortir définitivement de cette défiscalisation et j'ai l'obligation de louer le bien pendant ces 3 années. J'ai reçu de 08 à 12/2017 5 mois de loyers : 3 500 € (non comptabilisés dans la défiscalisation) et, je vais recevoir pour 2018, 2019, 2020 ... : 8400 € de loyers par an. Je pense que je dois payer des impôts sur ces sommes ??? Sur quelle déclaration et à quelle ligne dois-je déclarer ces revenus ? Remerciements cordiaux pour votre gentillesse à me répondre au plus vite.


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Par daphné (Date : 2018-04-22 11:07:42)

Bonjour, je suis propriétaire d'une maison individuelle que je loue. Elle fait partie d'un groupe de 8 bâtiments (2 maisons habitations principales, 5 maisons/appartements en location et 1 bâtiment agricole). Il y a un compteur général et donc une seule et unique facture d'eau pour les 8 bâtiments. Seul un des 8 propriétaires reçoit la facture (qui est à son nom) et répartit le montant entre les autres. Il y a plusieurs soucis à cette situation:
* ce propriétaire doit se rendre disponible et en plus trouver des plages horaires avec chacun des autres locataires/propriétaires pour faire les relevés sur les sous compteurs qui sont dans les maisons.
* retardataires ou mauvais payeur par rapport au propriétaire qui reçoit la facture et doit la payer pour les 8 !
* distance entre le compteur général (qui est placé au début d'un chemin privé) et les sous compteurs (qui sont entre 100m et 400m du compteur principal)
* 5 biens loués, difficultés lors de changements de locataire.
* 8 sous compteurs avec une marge d'erreur de 5%, ça peut vite chiffrer, surtout avec un bâtiment agricole.
* certains des compteurs sont vétustes donc à mon avis peu fiables.

Du coup, la facture ne correspond jamais aux relevés et à la consommation réelle.
Je voudrais donc faire poser un compteur individuel tout au début du chemin privé (pas le choix de la situation). Vu les problèmes liés à cette facture unique, les autres propriétaires seraient d'accord sur le principe... Mais ça fait un gros budget, très très gros budget !

D'où, est ce que tous les travaux peuvent rentrer dans le régime réel au niveau des impôts ? Pelleteur ? fournitures et pose tuyaux dans le chemin privé ? compteurs ? Raccordement ? ... Qu'en est il pour les propriétaires non loueur (habitation principale) ? Qu'en est il pour le bâtiment agricole ?

Merci d'avance pour vos réponses.


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Par virgil (2018-04-25 12:57:19) : Possible que le raccordement à un compteur individuel soit déductible mais que pour les logements locatifs vu que c'est déductible du revenu foncier. Au cas où faites le confirmer par les impots (c'est plus sur de demander avant)


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Par Steph41 (Date : 2018-04-17 10:46:14)

Bonjour
suite au décès de ma mère en 2017 nous avons hérité de sa maison et réalisé des travaux dan celle-ci afin de faire de la location non meublée. Je précise qu'à aucun moment nous n'avons habité la maison. Nous avons terminé ces travaux à ce jour et allons mettre en location. Nous ne savons pas trop quelle option choisir entre micro et réel. En effet nous avons engagé des travaux pour à peu près 5000 € en 2017 (+frais de succession notaire/paiement impots restant edf...) et en 2018 des travaux pour près de 4000 € (+impots à venir/edf/gdf/wifi/...). Les rentrées de location ne vont pas être élevées. Si nous choisissons le réel pouvons nous déduire les frais 2017 ? et sous quelle forme ? Quelle date indiquer sur la déclaration de début d'activité (2017/janvier 2018 ou date de dépot ?) ?
merci d'avance de votre réponse


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Par Admin (2018-04-17 22:06:11) : Pour savoir quel régime est le plus intéressant, vous devez comparer l'abattement de 30 % (micro-foncier) avec les charges déductibles (régime réel) de l'année en cours et des 2 suivantes (l'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans).
A priori, l'option pour le régime réel est plus intéressante pour vous. Dans ce cas, vous ferez une déclaration de revenus fonciers n°2044.
La déclaration faite en mai 2018 ne comportera que des charges puisque vous n'avez perçu aucun revenu foncier en 2017.
Les dépenses effectuées en 2018 se déduiront l'an prochain.


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Par Marco (Date : 2018-03-27 17:06:49)

Merci pour l'article mais j'ai une question. Je loue déjà en LMNP un appartement meuble (16K/an). Je vais commencer à louer un 2eme en non meuble (total revenues foncières 10K. Le limite de 15K, il s'applique uniquement pour le 2eme appatement ou c'est la somme des 2? Merci


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Par Admin (2018-03-29 16:38:27) : Le seuil du régime micro-foncier de 15 000 € s'apprécie uniquement avec les revenus fonciers issus de locations vides (non meublées).


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Par SAM (Date : 2018-03-09 10:42:30)

Bonjour,
Après lecture de vos articles (merci pour cette mine d'info !!!), je me pose plusieurs questions :

- Nous avons acheté un bien immobilier destiné à la location en octobre 2017. En raison des travaux de rénovation, nous n'avons pas eu de locataire avant 2018.

Etant donné l'absence de revenus fonciers sur cette période, peut-on déclarer nos dépenses (provisions des charges de copropriété récupérables et non récupérables, quote-part des impôts fonciers, frais de dossier bancaires, travaux de rénovation) et ainsi créer du déficit foncier lors d'une déclaration au régime réel en 2018 ?

- Concernant les travaux que nous avons effectué : le changement d'un évier, d'un lavabo, des mitigeurs font-ils partie des dépenses déductibles ?

- Qu'en sera-t-il concernant les dépenses déductibles en frais réels engagées en 2018 à cause du passage au prélèvement à la source en 2019 ? Autrement dit, est-il judicieux de s'engager cette année dans ce mode de déclaration sachant qu'il doit être poursuivi 3 ans ?

En vous remerciant par avance de vos réponses et de vos conseils avisés,
Cordialement


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Par Admin (2018-03-11 16:24:05) : Oui vous pouvez déduire ces dépenses si la location débute au premier trimestre 2018 (dans les 6 mois suivants l'acquisition).
Les travaux cités sont bien déductibles.
Les dépenses réalisées en 2017 sont déductibles du revenu foncier 2017.
Les revenus fonciers 2018 ne seront pas imposés, donc pas de déduction.
Par contre, les dépenses de travaux déductibles du revenu foncier 2019 seront égales à 50 % des dépenses de 2018 et 2019.
Faites le calcul pour les années 2017 et 2019 pour savoir si le régime réel est plus intéressant que le micro foncier (abattement de 30 %).


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Par Pat (Date : 2018-01-19 15:48:18)

Bonjour, je suis auto entrepreneur et je declare mes revenus en BIC ou je suis presque deja au plafond annuel (32700 €) . J'ai achete un studio que je compte mettre en location meuble, mes revenus issu de cette location seront inferieur a 15000 € annuel. Comment puis je declarer ces revenus ? Si en BIC il viendront s'ajouter a mes revenus deja en BIC et je devrait sortir de mon statut d autoentrpreneur ? Je n ai le choix que de declarer au reel ou il y a t il une solution plus interessante ? Merci pour vos reponses


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Par Admin (2018-01-24 17:09:24) : Les plafonds des régimes micro bic et bnc sont rehaussés à compter de 2018. De ce fait, vous pourrez rester en régime micro jusqu'à 70 000 € de chiffre d'affaires.


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Par Pat (Date : 2018-01-16 01:24:08)

Bonjour, je suis auto entrepreneur et je declare mes revenus en BIC ou je suis presque deja au plafond annuel (32700€) . J'ai achete un studio que je compte mettre en location meuble, mes revenus issu de cette location seront inferieur a 15000€ annuel. Comment puis je declarer ces revenus ? Si en BIC il viendront s'ajouter a mes revenus deja en BIC et je devrait sortir de mon statut d autoentrpreneur ? Je n ai le choix que de declarer au reel ou il y a t il une solution plus interessante ? Merci pour vos reponses


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Par Admin (2018-01-17 12:11:41) : En effet, le chiffre d'affaires (CA) à retenir est le CA global, c'est à dire la somme des CA des différentes activités commerciales (imposées en BIC).
A compter de 2018, le seuil de CA des activités de prestations de services soumises au régime micro BIC est relevé à 70 000 € (au lieu de 33 200 €). Ce seuil s'applique dès l'imposition des revenus de 2017.
Ce nouveau seuil vous permettra donc de rester en régime micro.

Petite précision supplémentaire : les locations meublées classées "meublés de tourisme, gîtes ruraux ou chambres d'hôtes" sont soumises à un seuil de CA plus élevé (82 800 € jusqu'en 2017 et 170 000 € à compter de 2018). Par conséquent, si votre logement est classé dans une de ces catégories, le CA global à ne pas dépasser sera de 170 000 € (autoentrepreneur + location meublée) et le CA d'autoentrepreneur devra être inférieur à 70 000 €.


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Par Sagaz (Date : 2017-04-30 18:55:33)

Bonjour j'ai des revenus fonciers inférieurs à 15000 euros brut mais ai souscrit en 2014 au régime réél de déclaration pour des travaux. Je sais que ce régime doit être souscrit pour 3 ans. Je l'ai donc utilisé en 2014, 2015, 2016. Est ce que 2016 etait la dernière année où j'étais obligé d'utiliser ce régime ou dois-je encore l'utiliser cette année pour la dernière fois et repasser en micro foncier l'an prochain?
merci d'avance



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Par Cath62 (Date : 2017-04-26 11:45:15)

Bonjour,

Nous louons une maison pour laquelle nous avons fait un rachat de crédit il y a bientôt 3 ans. Le rachat de crédit regroupe l'ancien crédit immobilier ainsi qu'un crédit conso, peut-on déduire tout de même les intérêts d'emprunt en calculant au prorata ?



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Par Cath (Date : 2017-04-24 15:24:44)

Bonjour,
Nous avons mis en location un bien immobilier dont le prêt immobilier a été racheté avec un crédit conso. Y a-t-il possibilité de déduire également les intérêts d'emprunts (au prorata bien entendu) ?
MErci d'avance pour votre réponse



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Par caramel (Date : 2017-04-12 16:51:20)

Je suis usufruitière d'une maison où loge mon père à titre gratuit. Puis je déduire les frais divers liés à ce logement et si oui à quel niveau ?
merci

Réponse : Non puisque ce n'est pas un logement locatif.



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Par Perdes (Date : 2017-02-16 09:18:23)

Bonjour
Je vais acquérir un studio pour location saisonnière. Il nécessite des travaux car rien n'a été fait depuis sa construction 1980. Peinture, refaire la cuisine et la salle de bain. Je vais faire un emprunt, que puis je déclarer en déduction d'impôt? Si je suis déficitaire, comment ça se passe?
Merci



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Par Neige (Date : 2017-02-10 18:10:43)

Locataire parti en Novembre 2015. .resté 12 ans . À refaire tout .salle de bain , isolation murs, fenêtres, peintures etc. Lui n'a rien entretenu.on peut parler de vétusté avons commencé les travaux printemps 2016 et espérons reloués en fin d'année.
2017 en frais réels pour 3 ans.
Travaux dans une fourchette de 20000? 25000? avec entrepreneurs et nous mêmes Aucun revenu pour 2016.
Merci de bien vouloir me donner des renseignements sur la façon dont je dois faire ma déclaration 2017 et combien de temps j'ai pour faire les travaux.



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Par myster one (Date : 2017-02-08 18:22:12)

Bonjour,
J'ai des revenus fonciers soumis à la 2044 et je vais acquérir un autre bien avec des travaux sur 3 ans (architecte) pour le renover.
Puis-je déduire les travaux sur la 2044 les 3 années puis quand je vais relouer le bien, le louer en meublé réél simplifié.
Merci pour votre réponse.



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Par Daytona56 (Date : 2016-10-09 14:24:20)

Bonjour,
Je suis en fin de rénovation d'une maison pour du locatif.
Dois je impérativement louer avant le 31/12 pour pouvoir déduire des travaux sur 2016 ou la mise en location chez mon notaire en décembre peut suffire ?
P.s : j'ai déjà trouvé le locataire mais un mois de plus de travaux pour les finitions m'arrangerai.


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Par SMU (2016-12-22 11:22:47) : Bonjour,

Je suis à peu prés dans la même situation; j'ai des factures de réhabilitation sur 2016 et 2017. La fin des travaux ne sera effective que début 2017 et donc la location. Est ce la date de début d'activité de location (2017) qui est à prendre en compte ou les dates de factures (2016 et 2017) pour déduire des impôts.

Très cordialement.


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Par GH (Date : 2016-10-07 10:17:23)

Bonjour,
J'ai hérité d'un appartement que je réhabilite actuellement dans un immeuble ancien en copropriété; j'ai encore le choix entre le louer en meublé ou en vide.
Quel serait le régime fiscal le plus avantageux pour défalquer les montant des travaux (environ 40000 €) ainsi que taxe et frais de copropriété; le foncier réel ou le BIC (compliqué à priori) ?
Je paye des impôts sur le revenu d'environ 3000 €/an et je suis déjà en micro-foncier pour des loyers de 11000 €/an.
Très cordialement.

Réponse : Les travaux déductibles sont les mêmes dans les deux régimes. Toutefois, étant donné que vous avez déjà des revenus fonciers, l'option pour la location nue (non meublée) vous permettrait de déduire les dépenses sur l'ensemble des revenus fonciers.


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Par GH (2016-10-09 11:06:14) : Merci pour la réponse. Cdlt


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Par guenroc (Date : 2016-10-03 20:54:14)

Bonsoir,
Je loue un appartement pour lequel je déclare - entre autres - les intérêts d'emprunt (régime réel). J'ai acheté celui-ci en 2004.
Je souhaite renégocier le taux d'intérêt auprès de la banque, pourrais-je continuer à déduire les intérêts d'emprunt dans cette hypothèse ?
Merci de votre réponse, cordialement

Réponse : Oui.



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Par marie58 (Date : 2016-06-01 16:14:18)

Bonjour
J'ai acheté un appartement en Août 2015 pour faire du locatif.
J'effectue moi-même les travaux de rénovation (qui devraient être terminés dernier trimestre 2016).
Si pour ma déclaration 2015, j'opte pour une déclaration frais réels, le délai de 3 ans court-il à partir de 2015 ou 2016 date de location ??
Si les travaux ne sont pas terminés en 2016, cela change-t-il ma déclaration?
Merci de votre aide



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Par Joyce (Date : 2016-05-28 21:24:41)

Croyant être obligé de prendre le micro foncier pour les revenus locatifs de 2013, je viens de savoir que ce n'était pas une obligation.
Les remplacements de radiateurs économie d'énergie auraient pu être déduits. Puis je déduire les factures maintenant sur la déclaration 2016 sur les revenus 2015? Ce serait plus simple !,,,merci

Réponse : Non. Les dépenses déductibles concernent uniquement celles engagées la même année que les revenus imposables.



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Par emma29 (Date : 2016-05-23 11:03:15)

Nous vivons en Nouvelle Calédonie et nous sommes propriétaires en France d'une maison que nous louons.
Nous déclarons nos loyers sur la maison en location. Pouvons nous déduire les intérêts d'emprunt, assurances et travaux d'amélioration sachant que le prêt pour la maison a été souscrit en 2012 et la maison finie de construction en novembre 2013 ?

Réponse : Vous pouvez déduire ces charges si vous optez pour le régime réel (déclaration 2044).



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Par cocotte (Date : 2016-04-28 12:14:12)

Bonjour,
J'ai quelques questions concernant les revenus fonciers :
- Je loue mon studio et comme j'ai réalisé des travaux il est resté vide pendant 3 mois. Comment puis je justifier aux impôts que je n'ai perçu de loyer pendant ces 3 mois?
- De plus comme j'ai réalisé de gros travaux et que je n'ai pas perçu de loyer pendant 3 mois mes dépenses sont supérieures à mes gains. Est il possible de reporter des dépenses de fin d'année 2015 sur les impots de l'année prochaine ?
Merci pour votre réponse

Réponse : Vous déclarez simplement les revenus fonciers perçus en 2015, sans préciser la période de non location. Les factures sont déductibles l'année de paiement et non reportables les années suivantes.


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Par cocotte (2016-05-02 09:05:13) : Bonjour,
Si je suis en déficits de 2000 € comment puis je déclarer mes impôts, est ce qu'ils vont être déduits et comment ?
Merci


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Par cgmani (Date : 2016-04-19 21:02:29)

Question : peut-on déclarer en micro-foncier une location acquise depuis 15 ans et un autre immeuble en SCPI Scellier en bénéficiant de l'amortissement ?

Réponse : Non. Le régime d'imposition (micro ou réel) s'applique à l'ensemble de vos biens locatifs.



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Par makao (Date : 2016-02-14 11:31:14)

Bonjour, nous avons acheté un appartement divisé en 2 lots distincts : une partie que nous utilisons en résidence principale et une seconde partie qui est louée. Le crédit immobilier que nous avons contracté concerne l'ensemble du bien (soit pour les deux appartements). En revanche, l'acte de propriété réalisé par le notaire distingue bien la valeur des deux lots. Peut-on déduire une partie des frais et intérêts d'emprunts de notre crédit ? Au prorata de la valeur du studio loué, peut-être ? Merci.

Réponse : Vous pouvez en effet déduire les frais relatifs au bien loué, calculés au prorata (valeur du bien locatif par rapport à la valeur totale).



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Par Marie (Date : 2016-01-29 16:37:20)

Bonjour,
Je loue mon appartement depuis deux ans et mes locataires partent le mois prochain.
Pour des raisons financières je souhaite reprendre mon appartement en vue d'y habiter.
J'ai opté pour le régime réel, comment faire si je ne loue plus mon appartement ? je n'aurais plus de revenus foncier à déclarer ?
merci


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Par puppetmastaz (2016-03-21 12:53:40) : Bonjour,
La réponse à cette question m'intéresse également : faut-il faire un geste particulier dans la déclaration des impots pour signifier ce changement de situation (arrêt location et réintégraiton du logement par le propriétaire à titre personnel pendant le délai des 3 ans du régime réel) ? Par ex. régularisation de la période louée en repassant au régime microfoncier ? Merci


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Par PLG (Date : 2015-12-20 12:46:47)

Bonjour,
Je loue mon logement en frais réels. Est-il possible de le louer une année en non meublé et l'année suivante en meublé ? Tout en conservant le régime de frais réels.
Merci

Réponse : Oui mais ce sera 2 régimes d'imposition différents :
- revenus fonciers (déclaration 2044) pour la location non meublée ;
- BIC (déclaration complémentaire 2042 C) pour la location meublée.



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Par Baptiste (Date : 2015-09-23 13:29:53)

Bonjour,
J'aimerais avoir une précision avant de mettre mon appartement en location.
Je louerai 600 €/ mois avec 3000 € d'intérêt, 1000 de charge de copropriété + 500 de taxe foncière (hors taxe sur ordure ménagère)
Je vois bien que le régime réel est plus avantageux
4500 d'abattement sur 7200.
Cependant l'appartement a été acheté avec des avantage fiscaux (40% de réduction d'impots sur les intêrets)
Ai-je le droit de déduire les 3000 € d'intérêt en régime réel en sachant que j'ai déjà une réduction d'impot de 40% (soit 1200 €) ?

Réponse : Le crédit d'impôt relatif à la déduction des intérêts d'emprunt concerne l'habitation principale, et non un bien locatif.
Si vous transformez votre appartement personnel en logement locatif, vous ne pouvez plus déduire les intérêts de votre impôt. Ils seront simplement déduits de votre revenu foncier si vous optez pour le régime réel.



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Par blm (Date : 2015-04-27 15:26:53)

En 2012 j'ai fait des travaux sur un logement que je loue donc en 2013 j'ai déclaré mes revenus fonciers selon le régime réel. Puis pas de travaux en 2013 ni en 2014 ... Alors puis-je passer au régime micro-foncier dès cette année (déclaration 2015 pour revenus 2014)

Réponse : L'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans. Donc si vous avez opté pour cette imposition qu'en 2013, le délai court jusqu'à 2015.


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Par ibd (2016-11-09 17:25:30) : Bonjour, ce post m intéresse...
j'ai acheté un bien en 2015, mis en location en fev 2016.
Sur l'IR 2016 sur revenus 2015, j'ai déduit les travaux engagés sur ce bien, ce qui m'a permis d'avoir un déficit foncier sur l'ensemble de mes revenus fonciers.
Ma question : j'envisage de vivre dans cette maison en 2018. Le délai de 3 ans sera passé. Est ce que je risque d'être pénalisé sur les avantages fiscaux dont j'ai bénéficié?


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Par Thierrylc (Date : 2015-04-27 10:58:14)

Bonjour,
Je loue un terrain sur lequel une centrale photovoltaïque a été construite. Comment dois-je déclarer les revenus de cette location (< 30 k?) ?



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Par Pierre (Date : 2015-02-15 11:04:53)

J'ai l'intention de faire construire une maison individuelle dans l'objectif de la louer. Cette construction sera financée en totalité par un prêt immobilier. Puis-je dans ce cas bénéficier du régime réel de mes revenus fonciers liés à ce bien ?

Réponse : Oui. L'option pour le régime réel est ouverte à tous les propriétaires bailleurs mais est irrévocable pendant 3 ans.



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Par paki (Date : 2015-01-25 23:50:54)

Bonjour,
Suite à mutation, j'ai du mettre en location mon appartement en 2013. J'ai déclaré les revenus de 2013 au régime réel.
La charge de remboursement du crédit est trop lourde pour mes finances et je dois envisager de vendre (le loyer perçu ne couvre que la moitié de la mensualité). Du coup, je ne pourrais pas tenir la période des 3 ans du régime réel. Quelle conséquence pour mon imposition ? Est-ce que l'impôt va être recalculé ? Avec pénalités ?
Merci d'avance pour vos réponses



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Par lili (Date : 2014-05-28 23:45:31)

Mes revenus locatifs étaient supérieurs à 15 000 € en 2012.
J'ai du faire une déclaration au réel.
En 2013 les locataires sont partis et mes revenus fonciers sont inférieurs à 5 000 €. Puis-je revenir au régime micro foncier ou suis-je tenue de faire une déclaration au réel en 2013 et 2014 ?
merci

Réponse : L'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans. Par conséquent, vous pourrez opter pour le micro foncier à partir des revenus de 2015.



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Par SO0313 (Date : 2014-05-18 13:21:41)

Bonjour,
Nous avons effectué des travaux dans une maison familiale afin de la louer en saisonnier (54 k€ !). Cette maison n'avait plus été louée en saisonnier depuis une dizaine d'années.
Les travaux ont été facturés sur 2013 et 2014, une partie (environ ayant été couverte par un emprunt (25 k€ sur 10 ans, avec 2 500 € d'intérêts sur ces 10 ans).
Les premières locations interviendront en 2014.
Puis-je déclarer les travaux en frais réels amortis sur plusieurs années (sinon : tout d'un bloc ?) ?
Y compris taxes foncières, intérêts d'emprunt, frais divers et de gestion ?
Si oui, à partir de quelle année ?

Réponse : Vous pourrez déduire les dépenses payées en 2014 sur la déclaration des revenus fonciers de 2014 (faite en 2015) : travaux déductibles, taxe foncière 2014, intérêts payés en 2014, etc.
Attention, tous les travaux ne sont pas déductibles : seuls les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration le sont. Les travaux d'agrandissement, de construction ou reconstruction ne sont pas déductibles. Pour plus de précisions, consultez notre article sur les travaux déductibles.


Il y a 3 réaction(s) sur ce commentaire :

Par SO0313 (2014-05-21 23:10:22) : Merci beaucoup pour votre réponse. Je passerai donc en frais réels en 2015 car les travaux sont bien des travaux déductibles (entretien et améliorations plafonds, isolation, salle d'eau, volets neufs).
Juste une question supplémentaire : pourrais-je étaler les déductions de dépenses sur plusieurs années et combien d'années ?
Par exemple : déduire xx% en 2015 sur 2014, puis yy% en 2016 sur 2015 ...etc. Je pense que les xx% et yy% sont imposés.
Encore merci pour votre réponse.

Réponse : Non seules les dépenses engagées l'année d'imposition sont déductibles sur le revenu de la même année. Mais cela créera probablement un déficit foncier déductible du revenu global à hauteur de 10 700 €. La part du déficit non déduit est reportable les années suivantes et déductible des revenus fonciers.

Par SO013 (2014-05-24 09:23:11) : Oups ... donc toutes les dépenses payées avant le 01/01/2014 ne pourront pas être déduites des revenus fonciers de 2014... en bref : j'ai perdu une grosse somme des factures (90% des investissements) car payées fin 2013 sachant que je n'ai pas fait de locations en 2013...

Réponse : Vous pouvez déduire les dépenses engagées en 2013 mais elles doivent être inscrites sur la déclaration 2013 (faite en 2014). Cela créera un déficit foncier déductible.
Vous pouvez le faire puisque les travaux sont effectués dans le but de louer le bien à la fin de la rénovation.

Par SO0313 (2014-05-28 22:04:46) : Merci pour vos conseils. Suite à nos échanges, j'ai pu comprendre la démarche :
1/ Je fais ma déclaration d'impôts "familiales" sur les revenus classiques ;
2/ je demande au greffe du tribunal de commerce associé à la commune de la location un numéro siret en régime réel simplifié, avec un début d'activité le 1er janvier 2013 - fin d'exercice le 31/12
3/ une fois ce numéro acquis, mon centre des impôts m'envoie un courrier suite auquel je fais une déclaration des travaux ayant eu lieu en 2013 avec un revenu foncier de 0 "au 31/12/2013".
4/ de là se déclenche en effet le déficit foncier étalé sur plusieurs années.
Je pense que mon cas s'applique au moins à celui de "titine 75".
Cordialement,
A une prochaine fois (félicitation pour votre page - très utile).


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Par LEGAN (Date : 2014-05-16 10:26:53)

Bonjour
j'ai acheté une maison en octobre 2012 : travaux, rénovation,isolation ....etc ont duré.
Je souhaite la louer en juin prochain.
Puis-je déduire l'ensemble des frais engagés et notamment les frais de notaire liés à l'acquisition ?
MERCI



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Par titine 75

Bonjour,
j'ai acquis deux appartements le 20 septembre 2013. J'ai eu des frais (réfection électricité, parquet, impôts foncier, assurances, intérêts d'emprunt, etc) qui peuvent être déduis mais malheureusement les locataires ne sont entrés dans les lieux qu'au 1er janvier 2014. Je n'ai donc aucun revenu foncier à déclarer auquel je peux soustraire les frais engagés. Qu'en est il ? Puis je quand même déclarer tous ces frais en déficit ? Je ne trouve nulle part sur le net des explications correspondantes à mon cas. Merci de votre réponse.



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Par Jamaa

Bonjour,
j'ai reçu en héritage un appartement ancien, à "rafraichir"(murs et sol) avant de le louer. Pourrais-je déduire les frais des travaux de mes revenus fonciers de l'année, sachant que je ne pourrai pas louer avant la fin des travaux (juin-juillet)?
D'autre part, si les travaux sont faits par un auto-entrepreneur, les frais pourront-ils être déduits de la même façon ?
Merci de votre réponse.
cordialement,
jamaa



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Par Thierry59

Bonjour,
Je viens d'acheter un appartement en conservant le locataire actuel.
Le revêtement de sol est usé et je pense le changer dans l'ensemble de l'appartement de 90m² avec parquet et carrelage.
Je lis sur différents sites internet que ces charges sont parfois déductibles, et parfois non (mais j'ai l'impression que ce n'est pas déductible uniquement si c'est juste remplacement de quelques lattes de parquet par exemple).
Pouvez-vous me dire ce qu'il en est réellement ?
Encore merci de votre retour et de la richesse des infos sur votre site.
Cordialement,
Thierry

Réponse : Tous les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration sont déductibles des revenus fonciers à condition que le logement loué constitue une habitation principale.
Si c'est le cas, vous pouvez parfaitement déduire les travaux de revêtement du sol.



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Par mimi

Quels sont les conditions pour opter pour le régime réel (déclaration 2044) en tant que non professionnel : est ce qu'il est obligatoire de faire une déclaration BIC et de remplir la 2031 en cas de bénéfice ?
merci



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Par Danny

Bonjour,
Je mets en location ma maison à partir du 1er octobre prochain et je vais choisir le régime d'imposition réel. Est ce que je vais pouvoir déduire mes intérêts d'emprunt de toute l'année 2013 ou seulement ceux qui correspondent à la période octobre - décembre ? De même pour la taxe foncière, je vais pouvoir la déduire en sa totalité ou juste le prorata de ces 3 derniers mois ? Merci d'avance

Réponse : Les charges des logements vacants ne sont pas déductibles sauf s'ils sont destinés à la location et que vous pouvez démontrer la recherche active d'un locataire. Si par exemple vous habitiez la maison avant le 1er octobre, c'est à dire que vous vous en réserviez la jouissance, alors les charges du 1er janvier au 30 septembre ne sont pas déductibles. Dans ce cas, vous ne pourrez déduire que le prorata correspondant à la période louée, soit 3/12.



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Par mikaellisa

Bonjour,
Quand on loue une maison, je sais que l'on peut déduire les intérêts d'emprunts du prêt immobilier de la maison mais aussi de certains prêts liés aux travaux de cette habitation.
Qu'en est-il si j'ai fait un prêt pour l'installation de panneaux photovoltaïques (qui rentre dans le compte de travaux d'amélioration énergétique si je vais sur le site des impôts) ?
Puis je déduire les intérêts de ce prêt ? Merci.

Réponse : Les intérêts des emprunts contractés pour l'amélioration d'un bien mis en location sont déductibles du revenu foncier.



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Par bb

Interrogation : si on choisit l'imposition au réel pendant 4 ans, peut-on repasser au micro-foncier (forfaitaire) et revenir par la suite au réel l'année suivante ?

Réponse : Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € mais que le régime au réel s'avère plus intéressant, vous pouvez opter pour ce régime d'imposition en envoyant une déclaration de revenus fonciers n°2044. Cette option est irrévocable pendant 3 ans et est reconduite tacitement chaque année. Vous pouvez donc revenir au régime micro foncier quand vous le souhaitez à l'issu de ces 3 années.



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