( Ajout/Modification : 11/03/2019 + 3 réactions )

Impôts > Revenus fonciers > Fiscalité des plus-values immobilières

Imposition de la plus-value d'un bien bâti

L'impôt sur les plus-values immobilières fait l'objet de multiples réformes depuis quelques années.
Depuis 2013, plusieurs changements sont intervenus, notamment au 1er septembre 2014.

Il faut distinguer l'impôt suite à la vente d'un terrain constructibles et des autres biens (bâtis et terrains nus) car le calcul n'est pas le même. C'est pourquoi ces deux types de biens feront l'objet d'un article distinct.
Le présent article concerne les bien bâtis et terrains nus.
Voir notre article relatif à l'impôt pour la vente d'un terrain constructible.

L'impôt sur les plus-values immobilières comporte 2 impôts :

  • l'impôt sur le revenu ;
  • les prélèvement sociaux.

En outre, il conviendra de prendre en compte tous ces paramètres pour comprendre le calcul de cet impôt : la date de réalisation de la plus-value, le type de bien et l'impôt concerné.

Nota Bene : La résidence principale n'est pas soumise à l'impôt sur la plus-value si vous respectez les conditions d'exonération.


Calcul de la plus-value imposable

Avant de calculer l'impôt sur la plus-value, il faut déterminer la base imposable.

La plus-value (PV) imposable est obtenue après déduction des abattements pour durée de détention et autres abattements éventuels :

  1. Abattements pour durée de détention : plus la détention du bien est longue, moins la plus-value sera taxée.

  2. Abattement supplémentaire temporaire.
    Par exemple, les plus-values réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 bénéficiaient d'un abattement supplémentaire de 25 % pour encourager la cession de biens.

Plus-value nette selon la date de vente

Plus-values réalisées entre le 1er janvier et le 31 août 2014:

Plus-value nette = Plus-value brute - Abattements pour durée de détention
                                                                   - Abattement exceptionnel de 25 %

Plus-values réalisées après le 1er septembre 2014 :

Plus-value nette = Plus-value brute - Abattements pour durée de détention

Note Bene : En cas d'acquisition d'un bien situé dans une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants destiné à être démoli en vue de reconstruire des locaux d'habitation sur au moins 90 % de la surface autorisée par le coefficient d'occupation des sols, un abattement supplémentaire de 30 % est octroyé pour les cessions entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015. Il s'agit du même abattement que pour les terrains à bâtir.

Les taux d'abattement diffèrent pour l'impôt sur la plus-value (IR) et pour les prélèvements sociaux (PS).

Abattement selon la durée de détention pour Impôt sur la plus-value

Abattements pour durée de détention :

  • 0 % d'abattement pour une détention de moins de 6 ans ;
  • 6 % d'abattement par année de détention de la 6e à la 21e année (soit 16 ans) ;
  • 4 % la 22e année

La plus-value est donc exonérée d'impôt au bout de 22 ans.
(6 % * 16 ans + 4 % = 100 %)

Nb d'années de détention Abattement annuel Abattement TOTAL
1 - 0 %
2 - 0 %
3 - 0 %
4 - 0 %
5 - 0 %
6 6 % 6 %
7 6 % 12 %
8 6 % 18 %
9 6 % 24 %
10 6 % 30 %
11 6 % 36 %
12 6 % 42 %
13 6 % 48 %
14 6 % 54 %
15 6 % 60 %
16 6 % 66 %
17 6 % 72 %
18 6 % 78 %
19 6 % 84 %
20 6 % 90 %
21 6 % 96 %
22 4 % 100 %

Abattement selon la durée de détention pour Prélèvements sociaux

Abattements pour durée de détention :

  • 0 % d'abattement pour une détention de moins de 6 ans ;
  • 1,65 % d'abattement par année de détention de la 6e à la 21e année ;
  • 1,60 % la 22e année ;
  • 9 % à compter de la 23e année.

La plus-value est donc exonérée de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
(16 ans * 1,65 % + 1,60 % + 8 ans * 9 = 100 %)

Nb d'années de détention Abattement annuel Abattement TOTAL
1 - 0 %
2 - 0 %
3 - 0 %
4 - 0 %
5 - 0 %
6 1,65 % 1,65 %
7 1,65 % 3,30 %
8 1,65 % 4,95 %
9 1,65 % 6,60 %
10 1,65 % 8,25 %
11 1,65 % 9,90 %
12 1,65 % 11,55 %
13 1,65 % 13,20 %
14 1,65 % 14;85 %
15 1,65 % 16,50 %
16 1,65 % 18,15%
17 1,65 % 19,80 %
18 1,65 % 21,45 %
19 1,65 % 23,10 %
20 1,65 % 24,75 %
21 1,65 % 26,40 %
22 1,60 % 28 %
23 9 % 37 %
24 9 % 46 %
25 9 % 55 %
26 9 % 64 %
27 9 % 73 %
28 9 % 82 %
29 9 % 91 %
30 9 % 100 %

Calcul de l'impôt

Impôt sur la plus-value

L'impôt sur la plus-value est un impôt forfaitaire de 19 %. Il est calculé sur la plus-value nette déterminée précédemment.

Le taux est majoré pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 €.
Le taux forfaitaire de 19 % augmente progressivement avec la plus-value (PV) :

Plus-value nette (en €) Impôt sur la plus-value
< 50 000 19 % PV
50 000 < PV < 60 000 21 % PV - (60 000 - PV) x 0,05
60 000 < PV < 100 000 21 % PV
100 000 < PV < 110 000 22 % PV - (110 000 - PV) x 0,1
110 000 < PV < 150 000 22 % PV
150 000 < PV < 160 000 23 % PV - (160 000 - PV) x 0,15
160 000 < PV < 200 000 23 % PV
200 000 < PV < 210 000 24 % PV - (210 000 - PV) x 0,2
210 000 < PV < 250 000 24 % PV
250 000 < PV < 260 000 25 % PV - (260 000 - PV) x 0,25
PV > 260 000 25 % PV

Prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux sont une taxe de 17,2 % calculée sur la plus-value nette.

Exemples de calcul de l'impôt sur la plus-value immobilière


Un appartement est vendu pour un montant de 300 000 €. Le propriétaire l'avait acheté en février 2004 pour un prix de revient de 200 000 €.

Durée de détention : 10 ans
Plus-value brute : 100 000 €

Plus-values réalisées entre le 1er janvier et le 31 août 2014

Impôt sur la plus-value (IR) :

Abattement pour durée de détention : 30 %
(6 % après 5 années de détention : (10 - 5) * 6 % = 30 %)
Abattement supplémentaire : 25 %

PV après abattement pour durée de détention : 100 000 - (100 000 * 30 %) = 70 000 €
PV nette : 70 000 - (70 000 * 25 %) = 52 500 €

La plus-value excède 50 000 € : le taux forfaitaire sera donc supérieur à 19 %.
50 000 < PV > 60 000 <=> IR =  21 % PV - (60 000 - PV) x 0,05
Soit pour une PV de 52 500 € :
IR = 21 % * 52 500 - (60 000 - 52 500) x 0,05 = 11 025 - 375
IR = 10 650 €

Prélèvements sociaux (PS) :

Abattement pour durée de détention : 8,25 %
(1,65 % après 5 ans de détention : (10 - 5) * 1,65 % = 8,25 %)
Abattement supplémentaire : 25 %

PV après abattement pour durée de détention : 100 000 - (100 000 * 8,25 %) = 91 750 €
PV nette : 91 750 - (91 750 * 25 %) = 68 813 €

PS = 68 813 * 15,5 %
PS = 10 666 €

IMPOT TOTAL (IR + PS) = 21 316 €

Plus-values réalisées après le 1er septembre 2014

Un bien est cédé en 2019 après 10 ans de détention (même durée que dans l'exemple précédent).
Les taux d'abattement pour durée de détention restent donc identiques : 30 % pour l'IR et 8,25 % pour les PS.
La plus-value nette devient donc :

  • 70 000 € pour l'IR
  • 91 750 € pour les PS

La suppression de l'abattement de 25 % fait automatiquement augmenter la plus-value imposable, ce qui accroîtra nettement les impôts à payer.

Taux IR : 21 % (60 000 < PV < 100 000)
IR = 70 000 * 21 %
IR = 14 700 €

PS = 91 750 * 17,2 %
PS = 15 781 €

IMPOT TOTAL (IR + PS) = 30 481 €

Hausse d'impôts (entre 2014 et 2019) : 9 165 €

Commentaires



Par Loulou (Date : 2019-09-01 21:44:32)

Bonjour,
Mon mari a hérité de l'appartement F2 de sa maman suite à son décès fin 2002, début avril 2003 estimé car sans commodités intérieures (wc, salle de bains) à 35 000 euros. Les travaux entrepris par lui-même pour mettre aux normes électricité, plomberie plus peinture. Il l'a mis en location pour le revendre maintenant. Situé Paris 11è au pied du métro avec une sortie au nom de la rue estimé maintenant au plus bas à 220 000 euros car travaux de rafraîchissement.
Que va prendre l'état en plus value sur la différence entre 35 000 euros à l'achat et les 220 000 euros à la ventre,avec l'abattement sur les 16 années. Et que lui restera-t-il en net au bout du compte.
Merci de votre réponse.


Il y a 1 réaction(s) sur ce commentaire :

Par Admin (2019-09-03 16:58:04) : Après 16 ans de détention, les abattements sont de :
- 66 % pour le calcul de l'impôt sur la plus-value ;
- 18,15 % pour le calcul des prélèvements sociaux (PS).
La plus-value sera déterminé entre la valeur d'acquisition + travaux et le prix de vente.
Par exemple, si les travaux lui ont coûté 45 000 € et que l'appartement est vendu
220 000 € (pour simplifier, on n'inclut pas les frais liés à l'acquisition et à la vente), la plus-value sera de 140 000 € (220 000 - 35 000 - 45 000).
L'impôt sur la plus-value sera donc calculé sur 47 600 € (140 000 * 34 %) et les PS sur 114 590 €, soit un total à payer d'environ 28 000 €.


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Par Yohann (Date : 2018-03-13 22:45:57)

Bonjour,
J'ai acheté un bien 70000 € en 2013, je revends ce bien aujourd'hui en 2018 à 90000 €.
J'ai donc une plus value de 20000 €.
J'ai effectué 12000 € de travaux avec factures.
Quelles sera le montant de mon impôt sur ma plus value ?
Merci infiniment


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Par Admin (2018-03-15 15:07:58) : La plus-value brute est de 8000 € (90 000 - 70 000 - 12 000).
Sans aucun autre frais (frais d'acquisition et frais de vente), avec 5 années de détention, l'impôt sur la plus-value sera de 2 900 € (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux).
Pour info, s'il s'agit de votre résidence principale, la plus-value est exonérée.


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Par PBARBEAU (Date : 2017-12-04 15:45:36)

Dans le cadre d'un bien loué en meublé et enregistré auprès de la CCI pour bénéficier du statut LMNP.
Esy ce que le calcul de la plus-value au moment de la vente est impacté par l'amortissement du bien qui est réalisé lors des déclarations fiscales pendant les années de location. En d'autre terme, ne risque t'on pas de payer des impôts supplémentaires du fait d'avoir amorti et donc déprécier son bien pendant les exercices fiscaux.D'avance merci.P BARBEAU


Il y a 1 réaction(s) sur ce commentaire :

Par Admin (2017-12-11 16:08:03) : Les loueurs en meublé non professionnels bénéficient des mêmes règles que les autres particuliers pour le calcul de la plus-value immobilière. Lire le bofip para. 270 à 290.


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